나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34756 [1] 광주광역시 북구 오치동 1035-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 "문우초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가, 주상용건물 등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복6차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-04-25)(오정초등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-31)(더블유유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서 외벽 : 외장석재 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 1층은 일용품 소재점, 2,3층은 주택이나. 현황은 1층 음식점, 2층 사무실, 3층 주택으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

일반건축물대장상 1층은 일용품소매점, 2층은 주택이나 현황은 1층은 음식점, 2층은 사무실로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공부상 1층은 일용품 소매점, 2~3층은 주택이나 현황은 1층 음식점, 2층 사무실, 3층
주택임
- 본건 건물 옥상에 소재하는 옥탑 및 태양광설비는 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34756 (1)

용도: 근린주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

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1.2. 소재지 및 면적

소재지: 광주광역시 북구 오치동 1035-7

토지면적: 185.60㎡ (약 56.14평)

건물면적: 297.49㎡ (약 90.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 42.00㎡ (옥탑 및 태양광 설비 등 포함 추정)

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1.3. 감정가

감정가: 699,136,610원

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1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상)

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1.5. 특이사항

- 일괄매각. 제시외 건물(옥탑, 태양광설비 등) 포함

- 공부상 1층은 일용품 소매점, 2~3층은 주택이나 현황은 1층 음식점, 2층 사무실, 3층 주택임

- 본건 건물 옥상에 소재하는 옥탑 및 태양광설비는 건물에 포함하여 평가

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 "문우초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가, 주상용건물 등이 혼재하는 노선상가지대임.

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2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반 교통 사정은 보통시됨.

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2.3. 도로 상태

북측으로 왕복 6차선 포장도로와 접함.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 현황 (토지 등기부 요약)

- 소유권 이전: 양병두(1994-08-06), 김병준(2009-01-02)

- 근저당: 중소기업은행 (말소기준권리, 2023-11-08 접수, 240,000,000원) 외 다수

- 압류: 북광주세무서장 (2025-12-03)

- 임의경매: 중소기업은행 (2025-12-26 접수, 286,427,149원)

- 가압류: 현대카드, 하나카드, 북광주농업협동조합, 중소기업은행, 광주은행, 신명섭 외 다수

- 총 채권액 (토지 등기부 기준): 594,953,014원

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3.2. 권리 현황 (건물 등기부 요약)

- 소유권 보존/이전: 양병두(1997-01-31), 김병준(2009-01-02)

- 근저당: 중소기업은행 (말소기준권리, 2023-11-08 접수, 240,000,000원) 외 다수

- 가압류: 양현호, 북광주세무서장, 현대카드, 하나카드, 북광주농업협동조합, 중소기업은행, 광주은행, 신명섭 외 다수

- 총 채권액 (건물 등기부 기준): 714,953,014원

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3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 8일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 본 경매 절차에서 해당 권리보다 선순위인 권리(존속하는 지상권 등)를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

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3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

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3.5. 임차인 현황

- 임차인: 주식회사천

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-05-03

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

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- 임차인: 주식회사퀘

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-08-30

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

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3.6. 권리분석 요약

등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸됩니다. 가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인(주식회사천조)의 존재이며, 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 임차인의 법적 권리는 보호받아야 하므로 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 상권 특성

본건이 위치한 오치동 일대는 근린상가, 주상용 건물이 혼재된 노선상가지대로, 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

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4.2. 주변 시세 동향 (JSON 기반)

제공된 JSON 정보는 "삼익빌라", "다세대" 유형의 주택 매매 사례로, 본건 근린주택과는 물건의 종류 및 규모에서 차이가 있습니다. JSON 데이터의 거래 금액(예: "2,905")은 '만원단위'로 입력되었다고 명시되어 있어, 29,050,000원 (2천 9백 5만원)으로 해석됩니다. 이러한 금액은 해당 지역 및 거래 시점(2026년)을 고려할 때 매우 낮게 보이며, 분석에 직접적인 참고가 어렵습니다. 따라서 해당 JSON 데이터는 본 건 근린주택의 시세를 직접적으로 반영한다고 보기 어렵습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

인근에 문우초등학교, 오정초등학교, 더블유유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

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5.2. 편의 시설

주변 상가지대 형성에 따른 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 현황과 공부상 차이

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간에 차이가 있습니다.

- 1층: 공부상 일용품 소매점, 현황 음식점

- 2층: 공부상 주택, 현황 사무실

이러한 차이는 향후 건물 활용 및 재건축, 리모델링 시 행정적인 제약 또는 추가적인 행정 절차를 야기할 수 있습니다.

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6.2. 대항력 있는 임차인

주식회사천조 임차인은 대항력이 있으며, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 임차인의 법적 권리는 보호받아야 합니다. 이에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 새로운 소유주가 임차인의 권리(예: 계약 해지 조건 등)를 승계해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

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6.3. 제시외 건물

건물 옥상에 소재하는 옥탑 및 태양광 설비가 건물과 일괄매각 및 평가에 포함되어 있으나, 실제 권리관계 및 사용 수익에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 오치동의 상가지대에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당한 편입니다. 인근에 초등학교 등이 있어 주거 환경 또한 갖추고 있습니다. 그러나 공부와 현황의 용도 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

- 노선상가지대에 위치하여 상가 및 주택 동시 활용 가능

- 적정 규모의 토지 및 건물 면적 보유

- 인근 교육 시설 존재

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9. 예상 입찰가

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감정가는 699,136,610원입니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 공부와 현황의 용도 차이 등 명도 및 행정적 리스크를 고려할 때, 일반적인 경매 물건 대비 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 현재 감정가의 약 85% ~ 95% 수준인 594,000,000원 ~ 664,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

입찰 전, 해당 임차인과의 법률적인 관계 및 명도 가능성에 대한 전문가의 추가 검토를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.