나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34750 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 201동 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '쌍암공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택 및 상업용건물, 병원등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조(철근)콘크리트 지붕 18층 건물내 제9층 제905호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 및 인조석붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복2차선의 도로변으로 본건 단지 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 임차인 김승희의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34750 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 201동 9층905호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 165,000,000원

토지면적: 9.83㎡ (약 2.97평)

건물면적: 41.83㎡ (약 12.65평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본 건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '쌍암공원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 도시형생활주택, 상업용 건물, 병원 등이 소재하는 상가지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 김승희 씨의 전세권설정(을1)이며, 그 금액은 170,000,000원입니다. 임의경매 개시 결정은 2025년 12월 29일 김승희 씨에 의해 이루어졌으며(갑9), 채권 총액은 170,000,000원입니다. 등기부상 압류 내역(광산구, 국민건강보험공단)은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (김승희)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2022-03-17

* 대항력: 있음

권리분석 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 임차인 김 씨는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권이 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광산구 쌍암동 지역은 도시형생활주택과 상업용 건물이 밀집한 상가지대로, '쌍암공원' 인근에 자리하고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 중심상업지역에 속해 있으며, 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 또한, 인근에 대형마트, 병원, 영화관 등이 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

현재까지 파악된 정보로는 주변에 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, 주변에는 쌍암공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업시설과 병원 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 씨는 대항력이 있으며, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수하거나, 법적 절차에 따라 처리해야 함을 의미합니다.

* 공유자우선매수신고: 본 건에 공유자우선매수신고가 있다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 첨단센트럴파크2차에 위치한 오피스텔(도시형생활주택)로, 감정가는 165,000,000원입니다. 입지적으로는 상업지역에 속해 있으며, 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계 상으로는 임차인 김 씨가 대항력과 함께 전세사기특별법에 따른 우선매수권을 보유하고 있는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이는 향후 낙찰 시 인수 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 첨단지구의 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 도시형생활주택: 비교적 최근에 건축된 도시형생활주택으로, 최신 설비 등을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사한 면적의 오피스텔(도시형생활주택) 매물이 1억 4천만원 내외에서 거래되는 것으로 확인되었습니다. 본건은 감정가가 1억 6천 5백만원이며, 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원이지만, 우선매수권 행사 가능성 및 전세사기 관련 법률 적용 여부 등이 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

따라서, 임차인의 우선매수권 행사 가능성, 법률적 검토 및 현장 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 없으나, 임차인의 우선매수권 행사 시 실제 낙찰가는 감정가 및 시장 가격을 상회할 가능성이 있습니다.

일반적인 경매 물건의 경우 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 경향을 보입니다. 그러나 본 건은 임차인 관련 특수성을 고려하여, 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 132,000,000원에서 90% 수준인 약 148,500,000원 사이에서 시세 및 권리관계를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최종적으로, 현 시세 및 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.