나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7937 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '우산빛여울채아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 3층 303호(기호 1), 4층 404호(기호 2)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형으로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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* 사건번호: 광주지방법원 2025타경7937 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수산업협동조합중앙회

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1610-1 3층 303호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 3층 303호

* 건물 연면적: 1985.18 ㎡ (약 600.5 평)

* 토지 면적: 387.4 ㎡ (약 117.2 평)

* 사용승인일: 2013년 10월 21일

1.3. 면적 및 감정가

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* 토지면적: 7.10 ㎡ (약 2.15 평)

* 토지지분: 7.1038 ㎡ (약 2.15 평)

* 건물면적: 23.46 ㎡ (약 7.10 평)

* 건물지분: 23.46 ㎡ (약 7.10 평)

* 감정가: 43,000,000 원 (4천 3백만원)

1.4. 매각 대상 및 권리관계 요약

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* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 총 등기부채권액: 110,320,000 원

* 말소기준권리: 을5, 수산업협동조합중앙회 근저당권 (접수일자: 2015-09-15)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 임대 관계 미상

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '우산빛여울채아파트' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통

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* 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

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* 본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 분석 상세

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* 말소기준권리: 을5, 수산업협동조합중앙회 근저당권 (접수일자: 2015-09-15, 채권최고액: 40,320,000원)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을5, 을6 근저당권 및 갑8 임의경매 개시 결정 등기 등.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 특이사항에 '지상권개요:' 항목 아래 '비고: 오피스텔로 이용중임'으로 기재되어 있으나, 일반적인 경매 절차에서 매각으로 소멸되는 권리 외 추가 인수사항이 없다는 전제 하에 별도 지상권은 없는 것으로 판단됩니다. 정확한 권리관계는 현장 조사 시 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.2. 임차인 현황 및 주의사항

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* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보: 임대 관계는 미상임.

* 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

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* 본건이 위치한 우산동 일대는 아파트 단지, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 이는 오피스텔의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

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* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적인 23.46㎡의 오피스텔이 2025년 7월 24일에 3,750만원에 중개 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 4,300만원과 비교 시, 시세 수준을 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 더 넓은 면적인 54.42㎡ 오피스텔은 2025년 9월 5일에 1억 2,800만원에 직거래된 사례가 있어, 해당 지역 오피스텔의 전반적인 가격 형성 추이를 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* (별도 검색 결과: 인근에 병원, 마트, 관공서 등 기본적인 편의시설이 다수 분포하고 있으며, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.)

5.2. 교통 편의

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* 주요 간선도로에 인접하여 자가용 이용 시 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 도보 또는 대중교통 이용 시에도 주요 지역으로의 이동이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임대차 관계 불확실성

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* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 유무 및 임대 조건에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 시장 변동성

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* 오피스텔 시장은 지역별, 시기별 수요와 공급에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 투자 결정을 신중하게 내려야 합니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 23.46㎡ 면적의 오피스텔로, 소액 투자가 가능한 경매 물건입니다.

* 건물은 2013년 준공으로 비교적 신축이며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 동일 면적의 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상 부분은 실제 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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* 8.1. 소액 투자 용이성: 4,300만원의 감정가로 소자본 투자가 가능합니다.

* 8.2. 권리상 안전성: 모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 추가적인 부담이 없습니다.

* 8.3. 실거래가 기반 시세 파악: 동일 면적의 최근 실거래가(3,750만원)가 존재하여 합리적인 가격 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석 및 낙찰가 산정

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* 본건과 동일 면적인 23.46㎡의 오피스텔이 2025년 7월 24일 3,750만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 4,300만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다.

* 일반적인 경매 물건의 낙찰가율을 고려할 때, 감정가의 80%~90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 최근 실거래가(3,750만원)를 기준으로 하되, 실제 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 향후 임대 수익성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

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* 위 분석을 종합하여 볼 때, 예상 입찰가는 3,500만원 ~ 4,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 최종 입찰가는 입찰 당일의 경쟁 상황과 본인이 파악한 물건의 가치에 따라 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.