나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34707 [1] 광주광역시 광산구 월계동 763-6 호반아파트 208동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "천곡중학교" 서측 인근에 위치한 "호반아파트 제208동 제4층 제405호"로 주위는 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 405호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-26)(광주광역시서부교육청고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34707 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 월계동 763-6 호반아파트 208동 4층405호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층

* 준공년월: 1997년 5월

* 토지 면적: 62.67㎡ (약 18.96평)

* 건물 면적 (전용면적): 59.82㎡ (약 18.10평)

* 감정가: 188,000,000원

* 일괄매각 여부: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 호반2차 (첨단 호반2차아파트)

* 총 동수: 15동

* 총 세대수: 590세대

* 총 주차대수: 473대

* 최고/최저층: 5층 / 1층

2. 입지조건

2.1. 위치

* 본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "천곡중학교" 서측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

* 주위는 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

2.3. 교통

* 차량 출입이 가능하며, 본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있어 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 국가산업단지, 전통상업보존구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 5월 11일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권 (채권액 163,200,000원)입니다.

* 권리 관계: 소유권 변동(호반건설→리젠시빌→박성관) 후 다수의 근저당 및 압류가 설정되었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액 (등기부상): 283,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 명도 절차 진행 시 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가

* 2026년 7월 기준, 본건과 동일한 호반2차 아파트(전용 59.82㎡)의 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 4층: 14,700만원 (2026.07.04)

* 5층: 12,900만원 (2026.07.10), 15,000만원 (2026.07.04)

* 이를 바탕으로 산정한 평당 시세는 약 712만원 ~ 828만원 수준입니다.

4.2. 감정가 대비 시세

* 본건의 감정가는 18,800만원으로, 최근 실거래가(14,700만원 ~ 15,000만원) 대비 약 22%~28% 높은 수준입니다. 이는 시장 상황 및 물건의 상태에 따라 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

* 구조: 철근콘크리트조, 슬래브지붕

* 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 마감

* 창호: 새시 창호

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 편의/부대시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

* 주변에 천곡중학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 기본 편의시설 외에 상업 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

* 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산의 매각 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

* 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 파악되었습니다. 인수할 보증금은 없으나, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 인근에 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 납골당 등)로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치한 호반2차 아파트 208동 4층으로, 전용면적 59.82㎡(약 18.10평)의 소형 평형입니다. 1997년에 준공되어 연식이 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 주위 환경 및 교통 상황은 보통으로 평가되며, 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰가 결정에 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 광산구 내 아파트 시장의 잠재력

* 실거래가와 감정가 간의 격차를 활용한 시세 차익 가능성

* 전용 59.82㎡ (약 18.10평)의 선호도 높은 소형 평형

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월에 거래된 동일 아파트 4층 매물이 14,700만원에 거래된 점을 감안할 때, 현 시세 기준으로는 14,000만원 ~ 15,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 감정가(18,800만원) 대비 시세 수준이 낮으므로, 보수적인 접근으로 14,500만원 ~ 14,800만원 선을 목표로 검토하는 것을 추천합니다. 다만, 입찰 경쟁 상황, 물건의 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.