나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22373 [1] 경상남도 거제시 아주동 1575 아주이편한세상1단지 101동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡 초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 13층 1303호로서, (사용승인일: 2014.09.01) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 탐문조사 됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다

인접 도로상태등

본건은 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-05-28)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구5번 임차권등기(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2022.8.31. 확정일자 2022.8.31.)가 있으므로 배당에서 전액 배당받지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 거제시 아주동 1575번지에 위치한 아주이편한세상1단지 101동 13층 1303호 아파트입니다.

사건번호는 통영지원 2025타경22373 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 207,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물의 전용면적은 84.96㎡ (약 25.70평)이며, 토지의 대지권은 57.83㎡ (약 17.49평)입니다.

집합건물로서, 아파트의 총 공급면적에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적은 84.96㎡입니다.

건축물 사용승인일은 2014년 9월 1일입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차권이 존재합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡 초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지로서 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 30미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소하천구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류(갑5, 2025.06.12)입니다.

이하에서 설명하는 권리 중 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸됩니다.

하지만 본건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

인수되는 권리:

* 주택임차권 (을5)

* 임차인: 문

* 임대차보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2022년 8월 31일

* 확정일자: 2022년 8월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이므로, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

말소기준권리(갑5) 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 갑6 강제경매 등)

등기부채권 총액은 187,851,034원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 아파트 단지 내 상업시설 및 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지 내 또는 인근에 상업시설이 발달해 있어 상권 형성이 양호한 편입니다.

교육시설로는 내곡초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경으로는 '아주e편한세상1단지'라는 명칭에 걸맞게 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

교통 측면에서는 차량으로 주요 도로 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

교육 환경으로는 내곡초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 문 씨의 보증금 170,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액이 배당으로 모두 회수되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용 산정에 신중해야 합니다.

* 미확인 내부 상태: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 상태, 관리 상태 등을 정확히 확인하지 못했습니다. 이는 향후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본 물건은 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등 추가적인 제한 사항이 있을 수 있으며, 이는 거제시 도시계획과 확인이 필요합니다. 또한, 소하천구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 행위 제한 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동의 '아주이편한세상1단지' 내에 위치한 84.96㎡ 면적의 아파트입니다. 2014년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 단지 내 편의시설과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 본건의 가장 중요한 특징은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 요소이며, 예상 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미칩니다.

감정가는 207,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가(15층, 84.95㎡)가 170,000,000원이었음을 감안할 때, 인수 조건 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 아파트로서, 실거주 목적 투자에 적합합니다.

* 시세차익 기대: 향후 지역 개발 및 부동산 시장 회복 시, 현재 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 하는 조건이 있습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(84.95㎡)의 15층 아파트가 2026년 5월 170,000,000원에 거래되었습니다.

감정평가액은 207,000,000원이지만, 실제 매매가는 이에 미치지 못하는 상황입니다.

인수되는 보증금 170,000,000원을 제외하고, 본 건 물건 자체의 시장 가치와 최근 거래 사례를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 185,000,000원 수준으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 인수 보증금과 낙찰 후 예상 총 투자 비용, 그리고 본인이 감당 가능한 위험 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.