나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1115 [1] 전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 634-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 소재 '상리마을' 남측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 농경지, 임야가 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 남측 인근 간선도로상 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

1) : 부정형으로 대부분 전임. 2) : 유사사다리형으로 단독주택부지임.

인접 도로상태

1) : 남동측으로 노폭 약3m정도 도로와 접함. 2) : 서측으로 노폭 약3~4m정도 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한구역 200m[모든 축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 하수처리구역(2024-07-05)<하수도법> 2) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한구역 200m[모든 축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 하수처리구역(2024-07-05)<하수도법>

제시목록 외의 물건

1,2)토지상 일부분에 대상토지의 보호를 위한 옹벽이 설치(부합)되어 있고 조경을 위한 수목이 식재되어 있어 대상토지에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 슬래브지붕 1층으로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 바닥 : 장판지깔기 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로 사료되는 제시외건물ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 목록1 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
3. 목록1,2 토지 일부분에 대상토지의 보호를 위한 옹벽이 토지에 부합하여 소재하고 조경을 위한 수목이 식재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경1115 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지

전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 634-4

용도

단독주택

감정가

276,632,000원

토지 면적

2942. 00㎡ (약 889.6평)

건물 면적

88. 74㎡ (약 26.8평)

건물 제시외 면적

67. 00㎡ (주택 외 부속 건물 등)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

1.3. 특이사항

* 본 경매 물건은 토지/건물 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

* 목록1(토지)의 경우 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 일부에 대상 토지 보호를 위한 옹벽이 설치되어 있으며, 조경을 위한 수목이 식재되어 있습니다. 이는 토지에 부합된 것으로 간주되어 감정평가에 포함되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상 토지는 전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 소재 '상리마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다. 또한, 남측 인근 간선도로에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 토지(1번 목록)는 남동측으로 노폭 약 3m 정도의 도로와 접하고 있습니다. 대상 토지(2번 목록)는 서측으로 노폭 약 3~4m 정도의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(200m 상대제한구역, 모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법), 하수처리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 진안농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 이후 접수된 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 건물 등기부 역시 동일한 말소기준권리를 가지며, 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 후속 권리는 매각 절차에 따라 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 및 인수 보증금은 없는 것으로 나타납니다. 다만, 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업적 상권 분석보다는 지역 특성을 고려해야 합니다. 인근에는 농가주택과 농경지가 분포하고 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 편의시설이나 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 인근 간선도로에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 진안군 안천면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등)이 있을 것으로 예상되며, 차량 이동 시 진안읍의 더 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 환경: '상리마을' 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건의 토지는 농지 포함 면적이 상당하므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미발급 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 시설물: 67.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 토지 내 옹벽 및 조경수 등이 부합물로 평가되어 있습니다. 이에 대한 별도 철거 또는 활용 계획이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 건물 및 토지의 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 진안군 안천면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 건물 면적 대비 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이라 권리 분석상 깔끔한 물건입니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 제시외 건물 및 임대 관계 미상 등 일부 고려해야 할 사항이 있습니다. 조용한 전원생활을 희망하거나 농업 목적의 토지 활용을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 넓은 토지 면적을 활용하여 전원주택 신축, 주말농장, 텃밭 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 특성상 저평가된 부동산일 수 있으며, 향후 개발 가능성 또는 귀농·귀촌 수요 증가 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 276,632,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세는 다음과 같이 조사되었습니다.

진안군 안천면 소재 농가주택(토지 약 80평, 건물 약 20평)이 50,000,000원에 매물로 나왔던 사례가 있으며, 토지 121평, 건물 20평의 농가주택이 25,000,000원으로 급매된 사례도 있습니다. 또한, 토지 119평(계획관리지역)의 건축 가능 토지가 90,000,000원에 매물로 나온 사례도 있습니다.

본 물건은 넓은 토지 면적(약 889.6평)과 단독주택(약 26.8평) 및 제시외 건물(67㎡)을 포함하고 있으며, 감정가는 276,632,000원입니다. 토지 지분과 건물 면적, 그리고 제시외 건물의 가치를 고려할 때, 감정가를 기준으로 현 시세 및 투자 가치를 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 농지취득자격증명 발급의 불확실성과 농촌 지역의 제한적인 거래량 등을 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

* 입찰 시에는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하시기 바랍니다.

* 제시외 건물(67.00㎡)의 활용 방안 및 철거 비용 등을 고려하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 확인 및 명도 관련 사항은 추가적으로 검토가 필요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경1115 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지

전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 634-4

용도

단독주택

감정가

276,632,000원

토지 면적

2942. 00㎡ (약 889.6평)

건물 면적

88. 74㎡ (약 26.8평)

건물 제시외 면적

67. 00㎡ (주택 외 부속 건물 등)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

1.3. 특이사항

* 본 경매 물건은 토지/건물 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

* 목록1(토지)의 경우 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 일부에 대상 토지 보호를 위한 옹벽이 설치되어 있으며, 조경을 위한 수목이 식재되어 있습니다. 이는 토지에 부합된 것으로 간주되어 감정평가에 포함되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상 토지는 전북특별자치도 진안군 안천면 백화리 소재 '상리마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다. 또한, 남측 인근 간선도로에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 토지(1번 목록)는 남동측으로 노폭 약 3m 정도의 도로와 접하고 있습니다. 대상 토지(2번 목록)는 서측으로 노폭 약 3~4m 정도의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(200m 상대제한구역, 모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법), 하수처리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 21일 접수된 진안농업협동조합의 근저당권(을3)이며, 이후 접수된 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 건물 등기부 역시 동일한 말소기준권리를 가지며, 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 후속 권리는 매각 절차에 따라 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 및 인수 보증금은 없는 것으로 나타납니다. 다만, 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업적 상권 분석보다는 지역 특성을 고려해야 합니다. 인근에는 농가주택과 농경지가 분포하고 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 편의시설이나 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 인근 간선도로에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 진안군 안천면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 관공서 등)이 있을 것으로 예상되며, 차량 이동 시 진안읍의 더 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 환경: '상리마을' 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건의 토지는 농지 포함 면적이 상당하므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미발급 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 시설물: 67.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 토지 내 옹벽 및 조경수 등이 부합물로 평가되어 있습니다. 이에 대한 별도 철거 또는 활용 계획이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 건물 및 토지의 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 진안군 안천면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 건물 면적 대비 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이라 권리 분석상 깔끔한 물건입니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 제시외 건물 및 임대 관계 미상 등 일부 고려해야 할 사항이 있습니다. 조용한 전원생활을 희망하거나 농업 목적의 토지 활용을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 넓은 토지 면적을 활용하여 전원주택 신축, 주말농장, 텃밭 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 특성상 저평가된 부동산일 수 있으며, 향후 개발 가능성 또는 귀농·귀촌 수요 증가 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 276,632,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세는 다음과 같이 조사되었습니다.

진안군 안천면 소재 농가주택(토지 약 80평, 건물 약 20평)이 50,000,000원에 매물로 나왔던 사례가 있으며, 토지 121평, 건물 20평의 농가주택이 25,000,000원으로 급매된 사례도 있습니다. 또한, 토지 119평(계획관리지역)의 건축 가능 토지가 90,000,000원에 매물로 나온 사례도 있습니다.

본 물건은 넓은 토지 면적(약 889.6평)과 단독주택(약 26.8평) 및 제시외 건물(67㎡)을 포함하고 있으며, 감정가는 276,632,000원입니다. 토지 지분과 건물 면적, 그리고 제시외 건물의 가치를 고려할 때, 감정가를 기준으로 현 시세 및 투자 가치를 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 농지취득자격증명 발급의 불확실성과 농촌 지역의 제한적인 거래량 등을 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

* 입찰 시에는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하시기 바랍니다.

* 제시외 건물(67.00㎡)의 활용 방안 및 철거 비용 등을 고려하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 확인 및 명도 관련 사항은 추가적으로 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.