나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32263 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 818 대실역리슈빌3단지 306동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 "대구대실초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 북측으로 달구벌대로 및 대구도시철도 2호선이 통과하고 있으며, 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층(306동)건중 제12층 제1202호 단위세대로서 (사용승인일 : 2012.02.17) - 외 벽 : 외장석, 콘크리트위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"공동주택(아파트)"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 지역난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 "공동주택(아파트)"부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복4차선 포장진입도로, 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도시계획변경 및 세부계획은 관련부서 확인요망) , 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(대실유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(대실초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 택지개발지구 (세부사항은 도시건축과 문의)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경32263 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 818 대실역리슈빌3단지 306동 12층 1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 449,000,000원

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 토지면적: 51.81㎡ (약 15.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 아파트 정보

* 아파트명: 대실역리슈빌3단지

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 건물 중 12층 1202호

* 사용승인일: 2012년 02월 17일

* 총 세대수: 597세대

* 단지 규모: 총 8개동

* 주차: 총 1097대 (지상 3대, 지하 1092대, 전기차 충전기 지하 22대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.3. 아파트 면적 정보

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 분양면적: 제공된 자료로는 해당 호실의 정확한 분양면적 확인이 어려우나, 유사 면적대의 공급면적은 약 118㎡대 (약 35평)로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 "대구대실초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 차량 출입이 용이하며, 북측으로는 달구벌대로가 통과합니다.

* 대구도시철도 2호선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 단지 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 단지 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

* 대실초등학교 및 대실유치원과 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (교육환경 보호에 관한 법률)

* 택지개발지구 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2012-03-16 우리은행 근저당권)

* 등기부상 모든 근저당권(을1~을5)은 말소될 예정입니다.

* 경매 개시 결정 등기(갑3, 갑4) 또한 매각으로 인해 말소됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 현재 확인되는 권리사항 중 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 명시되어 있지 않습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰자가 별도의 임대료 부담 없이 명도를 진행할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이므로 현장 방문 시 임차인 현황을 다시 한번 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 사례)

* 2026년 6월 14일, 84.9837㎡ (약 25.71평) / 7층 거래: 43,000만원

* 2026년 5월 1일, 118.5181㎡ (약 35.85평) / 10층 거래: 52,000만원

* 2026년 5월 7일, 118.9963㎡ (약 36.00평) / 20층 거래: 59,000만원

4.2. 상권 특성

대실역 인근의 아파트 단지로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다. 동일 단지 내에서도 면적별, 층별로 시세 차이가 존재하며, 최근 거래 사례를 볼 때 본 물건과 동일 면적인 84.98㎡ 타입의 경우 43,000만원 수준에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 대구대실초등학교, 대실유치원 등 인접

* 교통시설: 대구도시철도 2호선 (역명 미기재, 단지 인근 통과)

* 생활 편의: 근린생활시설, 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 이용 가능

5.2. 건물 구조 및 설비

* 외벽: 외장석, 콘크리트 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지, 타일 등 마감

* 바닥: 바닥재, 타일 등 마감

* 창호: 샷시창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 지역난방설비, 도시가스 공급설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 유동화물건

본 건은 중복사건 및 유동화물건으로, 이는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로, 낙찰자의 권리 행사에 직접적인 제약은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 현장 확인 불가

감정평가 시 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 현황 및 상태 등 확인이 불가하였으며, 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으므로, 경매 참여 시 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (다만, 아파트 단지로 이미 개발되어 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.)

7. 종합 의견

본 대실역리슈빌3단지 아파트는 대구도시철도 2호선 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 85㎡ 타입은 실수요자들에게 선호도가 높은 면적입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하지만, 모두 말소될 예정이므로 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 현장 조사가 제한적이었던 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 대구도시철도 2호선 인근 위치

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 학교, 근린생활시설 등

* 실수요 선호 면적: 85㎡ 타입으로 환금성 유리

* 안정적인 단지 환경: 대규모 아파트 단지로 관리 상태 양호 예상

* 권리관계 명확: 모든 권리 말소 예정으로 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

감정가는 449,000,000원입니다.

최근 동일 면적(84.98㎡)의 실거래가는 2026년 6월 14일 43,000만원(430,000,000원)으로, 이는 본건 감정가보다 낮은 수준입니다.

인수할 임차보증금이 없고 모든 권리가 말소되는 점, 또한 현재 시장 상황 및 유사 면적 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 400,000,000원 ~ 420,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

투자자는 내부 상태 확인 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.