나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32252 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 132-1 평은하우스 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 '감삼초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 노폭 약 6m 및 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2025-02-05 ~ 2030-02-04)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서, - 외벽 : 화강석 마감 등 - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 계단실 2~4층 : 다가구주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에서와 같이 제시외건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.본건 토지 중 일부(2㎡)는 '도로공제부분'임
3.대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32252 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 황OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 132-1 평은하우스

용도: 다가구주택

토지면적: 199.20㎡ (약 60.26평)

건물면적: 363.78㎡ (약 110.00평)

건물 제시외면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

감정가: 898,634,020원

1.3. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 '감삼초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주거지대입니다. 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 채권 총액은 520,000,000원이며, 말소기준권리는 황경화 앞으로 설정된 근저당권(2020.06.11. 접수, 채권최고액 270,000,000원)입니다. 본 경매는 근저당권 실행으로 인한 임의경매입니다. 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 중 한국토지주택공사는 보증금 50,000,000원, 차임 월 100,000원으로, 2017.05.08. 전입 및 2017.04.20. 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

그 외 대항력 있는 임차인으로 이원주(전입 2016.07.26.)와 정동철(전입 2017.05.08.)이 있습니다. 이들 임차인의 보증금 및 차임 정보는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

다른 임차인들은 다음과 같습니다:

* 김 : 전입 2024.11.25. (대항력 없음)

* 김 : 전입 2025.01.17. (대항력 없음)

* 박 : 전입 2012.08.31. (대항력 없음)

* 박 : 전입 2025.08.08. (대항력 없음)

* 정 : 전입 2025.06.04. (대항력 없음)

3.3. 인수되는 권리

본건은 '대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 따라서 위 임차인들의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 특히 이원주, 정동철 임차인의 보증금 미상으로 인한 인수금액 확정이 어려운 상황입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 감삼동 일대는 서남시장, 달서종합시장, 서남시장 등 전통시장이 인접하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 죽전역 및 용산역 인근 지역에는 '이안 엑소디움 에이펙스'와 같은 주상복합 단지와 '엑소플렉스 감삼' 상가가 조성되어 있어 상업 및 주거 복합 기능이 강화되고 있습니다.

4.2. 지역 특성

감삼동 일대는 대구지방법원 서부지청, 대구지방법원 서부지원 등 행정타운이 인접해 있으며, 대구시 신청사 이전 예정지로 확정되면서 향후 지역 발전 가능성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 감삼초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능하며, 인근 학교로는 경암중, 원화중, 효성여고, 경화여고 등 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다. 또한, 대한교육문화원지역아동센터가 감삼초등학교와 인접해 있어 지역 아동들의 학습 및 돌봄 지원이 이루어지고 있습니다.

5.2. 편의 시설

대구지하철 2호선 죽전역과 용산역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권에 위치하고 있어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 이마트, 홈플러스 등 대형 마트와 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대구 서구 지역에는 음식물쓰레기 처리장, 위생처리장, 소각장 등이 위치한 사례가 있으며, 이는 간접적으로 지역 이미지에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 감삼동 일대는 대규모 아파트 단지 개발 등이 진행되며 주거 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 존재입니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(이원주, 정동철)의 경우, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 발생하는 인수 부담이 예측하기 어렵습니다. 한국토지주택공사 또한 5천만 원의 보증금을 보유하고 있어, 전액 배당되지 않을 경우 인수될 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

토지 중 일부(2㎡)가 '도로공제부분'으로 지정되어 있어 실제 사용 면적에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 건물 제시외면적(8.60㎡)을 포함한 일괄 매각이므로, 이에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 행정적 리스크

본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'(지정기간 2025.02.05 ~ 2030.02.04)으로 지정되어 있어, 추후 토지 이용 및 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 대구 지하철 2호선 죽전역, 용산역 더블 역세권으로 교통 편리

* 감삼초등학교 인접 및 다수의 교육시설 근접으로 우수한 교육 환경

* 대구시 신청사 이전 예정지 인근으로 미래 가치 상승 기대

* 주변 상권 및 편의시설 접근성 양호

* 다가구주택으로 임대 수익 창출 가능성

7.2. 물건 약점

* 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 미상으로 인한 인수 부담 가능성

* 토지 일부(2㎡) 도로공제, 제시외 건물 포함으로 인한 권리관계 복잡성

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제한

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

본 물건은 대구 지하철 역세권에 위치하며, 대구시 신청사 이전 예정지 인근이라는 점에서 미래 개발 가치가 높습니다. 현재 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 지역 개발과 맞물려 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 투기/투자 가치

대구의 지속적인 개발 계획과 함께 역세권 주거 시설에 대한 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 다만, 임차인 인수 부담에 대한 면밀한 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 898,634,020원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 임차인 보증금 인수 금액을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 자료에서는 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사 5천만 원, 이원주, 정동철)이 존재하므로 실질적인 인수 가능 금액을 면밀히 검토해야 합니다. 이를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(참고: 낙찰 후 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정할 경우, 감정가 898,634,020원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 별도 고려 대상임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.