나이스옥션 법원경매 경주 2025타경611 [1] 경상북도 경주시 황성동 242-11 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '동보아파트' 서측 인접지에 위치하며 부근 일대는 아파트단지, 기존주택지대 및 한산한 상가지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) : 자루형 기호(2,4) : 사다리형 기호(5) : 삼각형 기호(6) : 부정형 의 인접한 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며 현재 공히 나지 상태임.

인접 도로상태

기호(6) 북서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~6) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(예송유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상 위에 이동식 컨테이너 1동과, 제시외 건물 ㄱ,ㄴ 소재하는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지상 컨테이너는 매각제외
2. 제2종일반주거지역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경611 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황성동 242-11

용도: 답

감정가: 1,207,054,800원

토지면적: 993.00㎡ (약 300.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 10.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경주농업협동조합 (등기부 을1, 갑5 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

- 대상 물건은 경상북도 경주시 황성동에 위치하며, 인근에는 '동보아파트'가 서측으로 인접해 있습니다.

- 주변 지역은 아파트 단지와 기존 주택지대, 그리고 한산한 상가지대가 혼합된 형태를 이루고 있습니다.

* 교통상황

- 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

- 물건지 북서측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태

- 토지는 자루형, 사다리형, 삼각형, 부정형 등 다양한 형태의 필지가 인접해 있습니다.

- 인접 필지들과 높이가 평탄하며, 현재 나지 상태로 이용 중입니다.

* 지역 지구 및 제한상태

- 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능과 일부 편의시설 입지가 가능한 지역입니다.

- 가축사육제한구역(일부 제한(200)) 및 상대보호구역(예송유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약

- 최초 소유권 이전은 2017년 5월 26일 효민개발주식회사 명의로 이루어졌습니다.

- 말소기준권리인 근저당은 2017년 5월 26일 경주농업협동조합이 설정한 8억 원입니다.

- 소유권이전청구권 가등기가 2025년 3월 4일 손지선 명의로 설정되어 있습니다.

- 현재 진행 중인 임의경매는 2025년 12월 22일 경주농업협동조합에 의해 신청되었으며, 채권액은 659,293,065원입니다.

- 등기부상 채권 총액은 800,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 제공된 정보에 '지상권'이라고 명시되어 있으나, 등기부 상 을2 근저당권의 지상권 설정은 말소된 것으로 확인됩니다. 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

- 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

- 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

- 대상 물건이 위치한 황성동은 아파트 단지, 주택가, 상가지대가 공존하는 주거 밀집 지역입니다.

- 인근에는 동천동~황성동 구간 폐철도 부지를 활용한 도시 숲 조성 사업 등이 진행 중이며, 황성공원 보존 노력도 있어 지역 내 녹지 공간 확충 및 주거 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

* 용도지역의 의미

- 제2종일반주거지역은 중층 주거용 건물과 편의시설 설치가 주로 허용되는 지역입니다. 이는 향후 건축 시 용도에 대한 명확한 가이드라인을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

- 물건지 인근에 예송유치원이 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 필요한 지역입니다.

- 주변 지역은 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 자녀 교육에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의 및 의료시설

- 황성동 일대에는 주민자치센터, 다양한 병의원(사랑의소아청소년과의원, 경주굿모닝병원, 민연합이비인후과의원, 동국대학교의과대학경주병원 등) 및 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 및 컨테이너

- 현재 나지 상태이나, 토지상에 이동식 컨테이너 1동과 제시외 건물 'ㄱ', 'ㄴ'이 존재합니다.

- 주의사항 및 물건명세서에 따르면, 제시외 건물은 일괄 매각에 포함되나 이동식 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다. 이 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 소유권이전청구권 가등기

- 손지선 명의의 소유권이전청구권 가등기가 존재하므로, 경매 진행 및 낙찰 후 소멸 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 토지이용 제한

- 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 공동담보 및 채무 관계

- 공동담보 물건으로 지정되어 있으며, 총 채권액이 감정가 대비 상당한 비중을 차지하므로 채무 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 황성동의 제2종일반주거지역에 위치한 답(田)으로, 인근의 아파트 단지와 주택지대, 상가지대의 이점을 누릴 수 있는 입지입니다. 현재 나지 상태로 제시외 건물 및 컨테이너가 존재하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 등기부상 소유권이전청구권 가등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다. 인근 지역의 도시 숲 조성 사업 등은 지역 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치: 아파트 단지 및 주택가와 인접하여 향후 주거 관련 개발 시 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역: 주거 기능 및 일부 편의시설 설치가 가능한 지역으로, 개발 용도에 대한 가능성이 있습니다.

* 개선되는 지역 환경: 인근 도시 숲 조성 등 지역 환경 개선 사업은 장기적인 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 가능성이 높아 비교적 명확한 권리 인수가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 1,207,054,800원입니다. 인수 보증금이 없어 이를 제외한 입찰가 산정은 불필요합니다. 본 물건의 투자 가치는 주변 시세, 향후 개발 가능성, 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 경주농업협동조합의 근저당 채권액(8억 원)은 시세의 중요한 참고 지표가 될 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 실질적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 신중하게 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.