나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10198 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 242-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "중리교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 단독 및 다가구주택 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 건[주상용]부지로 이용중 임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 8~10M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2025- 10-28)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아람유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

대상물건 기준시점 현재 후첨 "지적 및 건물개황도" 에 도시한 바와 같이 제시외건물(㉠~㉢) 이 소재하는 바, 구조, 규모, 이용상황 등을 종합 고려하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로 감정평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건으로서, - 외 벽: 석재치장 및 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호: 하이샷시창호 임.

이용상태

- 일련번호 가)1층: 근린생활시설 등, - 일련번호 가)2층: 다가구주택 등, - 일련번호 가)3층: 다가구주택 등으로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 주택부분에 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 개요

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* 소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 242-2 (신주소: 경상북도 칠곡군 남중리1길 42)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설 포함)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 (철근콘크리트구조)

* 사용승인일: 2004년 12월 07일

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1.2. 감정가 및 면적

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* 감정가: 998,423,520원

* 토지 면적: 463.60㎡ (약 140.2평)

* 건물 면적: 757.76㎡ (약 229.2평)

* 제시외 건물 면적: 82.30㎡ (약 24.9평) - 일괄 매각 포함

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1.3. 경매 정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10198 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구미강동새마을금고

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각, 제시외 건물 포함

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 대상 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "중리교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 각종 근린생활시설, 단독 및 다가구주택 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

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* 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

* 북측으로 폭 약 8~10M의 포장도로와 접하고 있습니다.

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2.3. 토지 이용 계획

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* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 용도지구/구역: 소로2류 (폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (아람유치원)

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 504,000,000원

* 말소기준권리: 인동새마을금고 근저당 (2017-02-02 접수, 429,000,000원)

* 경매개시결정 등기: 구미강동새마을금고 임의경매 (2025-12-24 접수)

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 통상적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 총 10명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인:

* 안 (안정현): 보증금 10,000,000원, 차임 120,000원 (2016-05-02 전입)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의: 임차인 안 님은 대항력이 있는 것으로 분석되었으나, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있습니다. 낙찰자는 잔여 보증금이 있을 경우 이를 인수해야 할 수도 있으므로, 현장 조사를 통해 임대차 관계를 최종 확인해야 합니다.

* 대항력 없는 임차인 (보증금은 배당을 통해 회수 예상):

* 김 (김도형): 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원 (2023-03-30 전입)

* 김 (김혜정): 보증금 150,000,000원, 차임 0원 (2025-06-18 전입/확정)

* 류 (류지훈): 보증금 25,000,000원, 차임 0원 (2020-04-13 전입, 2020-03-31 확정)

* 모 (모소연): 보증금 0원, 차임 0원 (2022-04-12 전입)

* 주의: 임차인 모 님은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계의 유무 및 내용에 대한 확인이 필요합니다.

* 박 (박지선): 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원 (2025-07-22 전입)

* 서 (서정화): 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원 (2023-09-20 전입, 2026-02-11 확정)

* 서 (서정화): 보증금 500,000원, 차임 180,000원 (2023-09-20 전입)

* 임 (점포) (임찬혁): 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원 (2022-08-08 전입)

* 임 (주거) (임찬혁): 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원 (2020-04-08 전입/확정)

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3.3. 인수되는 권리

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* 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임차인 안 의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 현장 조사를 통해 반드시 재확인 필요합니다.

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3.4. 권리 분석 요약

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* 말소기준권리 대비 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 대부분의 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 보증금을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 안 의 대항력 여부 및 보증금 인수 가능성은 본건의 가장 중요한 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

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4. 상권분석

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* 물건지 인근은 각종 근린생활시설, 단독 및 다가구주택 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

* 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 지역 개발 현황 및 잠재력에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

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5. 생활정보

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* 교육 시설: 물건지 인근에 아람유치원이 위치하며, 주변 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 각종 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 임차인 인수 리스크: 대항력 있는 임차인 안 의 보증금 10,000,000원 인수 가능성 (현장 조사를 통한 최종 확인 필수).

* 제시외 건물 포함 매각: 제시외 건물 82.30㎡가 일괄 매각되므로, 해당 건물과 관련된 철거, 원상복구, 또는 임대차 관계 등을 사전에 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 내부 및 외부의 노후화 정도에 따라 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한사항이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역입니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 대구지방법원에서 경매 진행 중인 칠곡군 석적읍 중리 소재의 다가구주택입니다.

* 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되므로 전체 자산 가치를 고려해야 합니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 1명(안 )의 존재는 중요한 변수입니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 임차인의 대항력 유무를 면밀히 대조 분석해야 합니다.

* 제시외 건물 포함 매각 결정은 추가적인 검토 사항을 야기합니다.

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8. 투자 포인트

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* 주거 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 분석 결과, 명도 및 인수되는 권리만 명확히 파악된다면 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

* 제시외 건물 처리 방안을 잘 수립한다면 추가적인 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금 (제공된 정보 기준): 0원

* 본 건의 예상 입찰가는 시세, 권리 분석 결과(특히 임차인 인수 여부), 명도 비용, 수리비, 세금, 경매 수수료 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 권리 분석, 임차인 현황, 건물 상태에 대한 상세한 현장 조사가 선행된 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 고려되나, 본건의 경우 임차인 이슈 및 제시외 건물 처리 방안에 따라 낙찰가의 변동성이 클 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.