나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12876 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 1층1007호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "천안시외버스터미널" 남측 인근에 소재하며 주위는 상업시설 및 오피스텔등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 천안고속버스터미널 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층 (사용승인일:2006.1.11) 건물로서 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 석재붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시창호, 통유리마감등

이용상태

기호(1~2) 공부상 판매시설(백화점)이며 상호명 "모바일인픽스"로 명시되어 있으나 현황 "공실" 상태인것으로 파악됨. 본건은 현황 인접 호수와의 경계 벽체가 변형 또는 제거되어 이용중이거나 임의적으로 구획되어 이용되어왔던것으로 파악됨.

설비내역

기본적인 전기설비, 승강기설비, 지하주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 사다리형토지로서 판매시설,업무시설,근린생활시설등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약40미터, 동측으로 약10미터, 남측으로 약4미터내외의 도로를 통해 본건 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

451-2, 451-3 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1) , 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 451-4 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가지경관지구1) , 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 451-5,451-6,451-7 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 공부상 구분건물이나, 현황은 인접 호수와 벽체가 변형 또는 제거되어 하나의 점포로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경12876 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2, 천안랜드마크타워 1층 1007호

건물명: 천안랜드마크타워

용도: 판매시설

감정가: 1억 5천 7백만원

토지 면적: 2.11㎡ (약 0.64평)

건물 면적: 12.91㎡ (약 3.90평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 지상 18층

사용승인일: 2006년 1월 11일

층수: 본건은 지상 10층에 위치

1.3. 특이사항

공부상 구분건물이나, 현황은 인접 호수와 벽체가 변형 또는 제거되어 하나의 점포로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 "천안시외버스터미널" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

인근에 천안고속버스터미널 및 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통임. 본건 건물은 북측 약 40미터, 동측 약 10미터, 남측 약 4미터 내외의 도로를 통해 접근 가능함.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 속해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 9일자 천안시의 압류임.

3.2. 등기부 현황

본건은 2025년 12월 24일 하나은행의 강제경매 신청으로 개시결정되었음.

등기부채권 총액은 6억 원으로 기재되어 있으며, 이는 주로 대한민국 가압류(6억원) 건에 해당하는 금액으로 보임.

말소기준권리 이후의 권리들(가압류, 강제경매, 압류 등)은 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않음.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원임.

본건에 대하여 구체적인 임대차 관계는 조사되었으나, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

천안시외버스터미널 인근의 활성화된 상업지역에 위치하며, 다양한 상업시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 건물 용도

본 건물은 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 용도로 사용되고 있음.

4.3. 현재 점포 이용 상태

공부상에는 판매시설(백화점)로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태인 것으로 파악됨. 또한, 실제 이용 상태는 인접 호수와 벽체가 변형 또는 제거되어 하나의 점포로 통합 이용되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

천안고속버스터미널 및 다수의 시내버스 승강장이 인접하여 교통이 매우 편리함.

주변 상업지역에 백화점, 쇼핑몰, 각종 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 환경

상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 도시적인 인프라를 갖추고 있어 편리한 생활 및 비즈니스 환경을 제공함.

5.3. 혐오시설

본 물건지 주변 반경 내에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 검색되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이

공부상에는 구분건물로 등재되어 있으나, 실제로는 인접 호수와 통합되어 사용 중이므로, 추후 원상복구 요구 또는 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.2. 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기는 어려움. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 운영 전략 수립이 필요함.

6.3. 미상 임대차 정보

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 구체적인 임대차 관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.4. 복잡한 권리관계

다수의 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 채권액 규모가 상당하므로 경매 절차의 진행 상황을 면밀히 살펴볼 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시외버스터미널 인근의 핵심 상업지역에 위치한 소형 판매시설임.

뛰어난 입지 조건과 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있으나, 현재 공실 상태 및 공부상 현황과 실제 이용 현황 간의 차이, 미상 임대차 정보 등으로 인한 리스크가 존재함.

따라서, 철저한 현장 조사를 통한 명도 가능성 및 원상복구 문제 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근할 것을 권장함.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

천안 중심 상업 지역에 위치하며, 터미널 인접으로 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 자랑함.

8.2. 소액 투자 가능

12. 91㎡ (약 3.90평)의 소형 면적으로, 비교적 적은 자본으로 투자가 가능함.

8.3. 상승 잠재력

상업지역 내 핵심 입지에 위치하여 향후 공실 해소 및 임대 수요 증가 시 가치 상승이 기대됨.

8.4. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계를 명확히 할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

1억 5천 7백만원

9.2. 면적

12. 91㎡ (약 3.90평)

9.3. 평당 감정가

약 4천 25만원/평

9.4. 권고 입찰가 범위

1억 1천만원 ~ 1억 3천만원

9.5. 산정 근거

감정가는 본건의 잠재 가치를 반영하나, 현재 공실 및 현황과 공부상의 차이, 명도 관련 리스크 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함. 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 재조사 및 추가 분석을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.