나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12931 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 741 불당트윈팰리스 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하는 '천안시청' 남측에 위치하는 "불당트윈 팰리스" 제3층 제308호로서, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하 는 바, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 제3층 제308호 로서, - 외벽: 외장석재 붙임 및 강화유리 등, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 전기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주상복합건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 포장된 도로가 소재하며, 제반 도로상태는 대체로 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당 지구), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1013, 보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2024-09-02)(중로1-32)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 현황도면 및 동일건물내 유사규모의 아파트조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12931 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

유동화물건 여부: 유동화물건

1.2. 부동산정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 741 불당트윈팰리스 3층 308호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조

총 층수: 17층 (해당 층: 3층)

사용승인일: 2014년 9월 25일

1.3. 감정가및면적

감정가: 774,000,000 원

토지면적: 25.12 ㎡ (약 7.6 평)

토지지분: 25.1195 ㎡ (약 7.6 평)

건물면적 (전용면적): 170.57 ㎡ (약 51.6 평)

건물 지분: 170.57 ㎡ (약 51.6 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치한 '불당트윈팰리스' 아파트 3층 308호입니다.

본건은 '천안시청' 남측에 위치하며, 주위에는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하여 전반적인 주위 환경이 양호한 편입니다.

토지는 대체로 사다리형의 토지로서, 주상복합건물의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

단지 주변으로 포장된 도로가 소재하며, 제반 도로 상태는 대체로 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

등기부상 채권 총액은 542,040,000 원입니다.

말소기준권리는 2014년 12월 24일에 접수된 국민은행 근저당입니다.

제시된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2014-12-24, 채권금액: 252,000,000원)

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

해당사항 없음.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0 원.

현재 명시된 임차인 정보는 없습니다.

다만, 감정평가서상 임대내역은 미상이며, 거주자 부재로 내부 상태 확인이 어려워 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가되었으므로, 경매 참여 시 내부 상태 및 관련 사항을 별도 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및이용계획

본건이 소재한 지역은 「토지이용계획확인서」상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당지구)으로 지정되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 상업 기능이 활성화된 지역이며, 계획적인 도시 개발이 이루어진 곳입니다.

토지이용계획상 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합하여 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물및편의시설

건축물표제부상 복리시설로 관리사무소, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 전기설비 등이 설치되어 있습니다.

주차대수는 지상 5대, 지하 8대로 기재되어 있으나, 건축물대장상 실내 주차 가능 대수는 473대입니다.

전기차충전기는 지하에 10대 설치되어 있습니다.

5.2. 주변편의시설

'천안시청'이 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다.

주변에 공원, 관공서, 공동주택, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 권리 관계에서 일반 물건과 다른 특이사항이 존재할 수 있으므로 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

감정평가서상 임대내역이 미상이고 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 인수 후 내부 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 혐오시설유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 공동주택, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 입지한 비교적 정돈된 주거 및 상업 복합지역에 해당합니다.

7. 종합의견

본 물건은 천안시 불당동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 양호하며 최근 개발 및 도시화가 활발한 지역에 해당합니다. 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 내부 상태 미확인 등의 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 천안시청 인근 핵심 상업 및 행정지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 전용면적 170.57 ㎡ (약 51.6평)의 넓은 면적으로 대형 평형 선호 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 감정가(7억 7,400만 원) 대비 낮은 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 0원)

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '천안불당우방아이유쉘트윈팰리스'의 유사 면적 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 8일: 전용면적 170.57 ㎡ (약 51.6평), 9층 거래가 75,500만 원

* 2026년 2월 10일: 전용면적 218.35 ㎡ (약 66평), 13층 거래가 80,000만 원

* 2026년 7월 7일: 전용면적 218.35 ㎡ (약 66평), 5층 거래가 80,000만 원

본건은 전용면적 170.57 ㎡ (약 51.6평)이므로, 2026년 2월 8일 거래된 75,500만 원 사례와 가장 유사한 조건으로 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 218.35 ㎡ 면적의 거래가는 본건보다 넓은 면적을 포함하므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.

따라서, 본건의 시세 하한선은 약 75,500만 원으로 볼 수 있습니다.

9.2. 예상입찰가산정

감정가: 774,000,000 원

시세 하한선 (170.57㎡ 기준): 755,000,000 원

본건은 유동화 물건이며, 내부 상태 확인이 어려운 점 등 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

통상적으로 경매에서 시세 하한선 대비 10%~20% 낮은 수준에서 낙찰되는 사례를 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 시세 하한선(755,000,000원)에서 10% 할인 시: 약 680,000,000원

* 시세 하한선(755,000,000원)에서 20% 할인 시: 약 604,000,000원

이에 따라, 권장 입찰가 범위는 600,000,000원 ~ 700,000,000원 으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.