나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10175 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 859-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원감정 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 소재 왜관지방산업단지 서측 인근에 위치하며, 주변 은 국도변 주유소, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 기호1, 기호2 2필지 일단의 가장형 토지로서, 상업용 부지로 이용 중입니다. 2) 기호4, 기호5 부정형의 토지로서 기호4는 잡종지, 기호5는 현황 도로(기호1, 기호2 진입로)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로 왕복 5차선 포장도로(강변대로)에서 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호1 (859-7) 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_닭(육계,산란계) 오리 돼지 개 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2025-10-28)(일부제한지역_소 젖소 닭(육계,산란계) 오리 돼지 개 메추리 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승 인지역<수도법>, 홍수관리구역(현행계획홍수위)<하천법> 2) 기호2 (859-28) 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_소 젖소 닭(육계, 산란계) 오리 돼지 개 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>, 홍수관리구역(현행계획홍수위) <하천법> 3) 기호4 (859-22) 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(2025-10-28)(일 부제한지역_닭(육계,산란계) 오리 돼지 개 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2025-10-28)(일부제한지역_소 젖소 닭(육계,산란계) 오리 돼지 개 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(왜관~대구간 지방도 경상북도고시 제2008-646호 12월 22일)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 공장설립승인지역<수도법>, 홍수관리구역(현행계획홍수위)<하천법> 4) 기호5 (859-25) 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역(2025-10-28) (일부제한지역_소 젖소 닭(육계,산란계) 오리 돼지 개 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(왜관~대구간 지방도 경상북도고시 제2008-646호 12월 22일)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>, 홍수 관리구역(현행계획홍수위)<하천법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호5 토지는 공부상 지목은 잡종지이나 현황 도로로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 지상에 수목, 간판, 비닐하우스 1동이 소재하고 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 사용승인일 : 2011.01.27 외 벽 : 복합판넬 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 창 호 : 새시창호 구조 등 마감입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 건물 기호3 일부는 일반건축물대장상 2021년 1월 11일에 증축되어(제조업소-외부 계단2.81㎡, 소매점-외부계단0.73㎡) 기준시점 현재 미등기상태인바, 일반건축물대장을 기준으로 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 지상 수목 매각 포함. 비닐하우스 매각 제외.
목록3 건물은 건축물대장상 일부 증축(제조업소-외부계단 2.81㎡, 소매점-외부계단 0.73㎡)되었으나, 기준시점 미등기 상태임(2층 일반음식점 공부상 면적 702.95㎡이나 계단 증축부분 포함 하여 현황 면적 706.49㎡임).
목록5 토지는 공부상 지목은 ‘잡종지’이나 현황‘도로’로 이용중 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경10175 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 왜관농업협동조합 (왜OOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 859-7

용도: 근린생활시설

감정가: 3,789,364,400원

토지면적: 3,926.00㎡ (약 1,187.67평)

건물면적: 1,316.27㎡ (약 398.11평)

매각포함: 토지 및 건물 일괄

1.3. 특이사항및주의사항

공동담보 물건입니다.

지상 수목은 매각에 포함되나, 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

건물(목록3)은 건축물대장상 일부 증축(제조업소-외부계단 2.81㎡, 소매점-외부계단 0.73㎡)되었으나, 기준시점 현재 미등기 상태입니다. (2층 일반음식점 공부상 면적 702.95㎡이나, 계단 증축 부분 포함하여 현황 면적 706.49㎡임)

목록5 토지는 공부상 지목은 ‘잡종지’이나 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 금산리 소재 왜관지방산업단지 서측 인근에 위치합니다.

주변은 국도변 주유소, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통 상황은 보통입니다.

동측으로 왕복 5차선 포장도로(강변대로)에서 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용현황및도로상태

기호1, 기호2 (859-7, 859-28)는 2필지 일단의 가장형 토지로서, 상업용 부지로 이용 중입니다.

기호4, 기호5 (859-22, 859-25)는 부정형의 토지로서, 기호4는 잡종지, 기호5는 현황 도로(기호1, 기호2 진입로)로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다.

모든 필지는 가축사육제한구역(2025-10-28), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 홍수관리구역에 해당합니다.

기호4, 기호5 토지는 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 저촉되며, 도로구역(왜관~대구간 지방도)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 30일 접수된 왜관농업협동조합의 근저당(을21)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권총액

등기부상 채권 총액은 약 3,781,440,000원입니다.

3.3. 임차인현황

총 6명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

각 임차인의 보증금 합계는 75,000,000원 (10,000,000원 x 5 + 15,000,000원 x 1) 입니다.

각 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 구

보증금: 10,000,000원

전입/사업자 등록일: 2025-12-09

확정일자: 2026-02-20

배당신고일: 2026-03-03

대항력: 없음

* 임차인: 배

보증금: 10,000,000원

전입/사업자 등록일: 2025-12-18

확정일자: 2025-12-18

배당신고일: 2026-03-03

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

전입/사업자 등록일: 2024-03-19

확정일자: 2026-03-03

배당신고일: 2026-03-04

대항력: 없음

* 임차인: 전

보증금: 10,000,000원

전입/사업자 등록일: 2025-12-16

확정일자: 2025-12-16

배당신고일: (미기재)

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 10,000,000원

전입/사업자 등록일: 2024-05-02

확정일자: 2025-12-16

배당신고일: 2026-03-05

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 15,000,000원

전입/사업자 등록일: 2024-05-02

확정일자: 2025-12-01

배당신고일: 2026-03-05

대항력: 없음

3.4. 인수되는권리

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

말소기준권리보다 후순위인 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 왜관지방산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 및 주변 근린생활시설 이용객을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

국도변에 접해 있어 가시성과 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 주유소, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 사업 운영이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

왜관읍 중심 시가지와의 접근성을 고려할 때 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 산업단지 인근 지역 특성상 대규모 상업 시설이나 문화 시설 등은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 미등기증축부분

건물에 대한 일부 증축 부분이 건축물대장에는 있으나 등기부상 미등기 상태로, 향후 등기 관련 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황도로이용토지

목록5 토지는 공부상 지목이 ‘잡종지’이나 현황 ‘도로’로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있으며, 도로 관련 권리 관계를 추가 확인해야 할 필요가 있습니다.

6.3. 토지이용제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 홍수관리구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 사업 운영 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

특히, 공장설립승인지역 및 배출시설설치제한지역은 환경 규제와 관련하여 주의가 필요합니다.

6.4. 지상부속물

지상 수목은 매각에 포함되나, 비닐하우스는 매각에서 제외되므로 명도 시 분쟁 소지가 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 왜관지방산업단지 인근의 근린생활시설로, 접근성이 양호한 국도변에 위치하고 있습니다.

토지 및 건물 규모가 크며, 현재 산업단지 배후 상권 및 국도변 상권을 형성할 잠재력이 있습니다.

하지만 미등기 증축, 현황 도로 이용 토지, 다양한 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자포인트

왜관지방산업단지와 연계된 배후 상권의 성장 가능성.

국도변 대로변에 위치하여 우수한 접근성과 가시성 확보.

대규모 근린생활시설로 다양한 업종의 사업 확장 용이.

인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 3,789,364,400원입니다.

등기부상 총 채권액은 약 3,781,440,000원으로, 감정가와 유사한 수준입니다.

본 건의 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 투자 목표에 따라 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인들을 고려하여, 감정가 또는 그 이하 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 향후 사업 수익성 분석, 건축 규제 검토 등이 선행되어야 합니다.

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