나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1272 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 5층506호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재, ‘내포신도시’내에 위치하며 부근은 내포신도시 소재 근린생활시설, 아파트단지, 공공시설등으로 형성되어 있어 제반 입지환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상7층 건으로 - 외벽: 석재 등 붙임. - 내벽: 페인트및 인테리어마감. - 창호: 샤시창호.

이용상태

업무시설(사무실)이나 현황 공실상태임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 소방설비, 방범설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 구분건물용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 폭 약35미터 및 20미터 도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m)(접함),중로1류(폭20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 도청이전신도시 개발예정지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 사용승인일: 2016.09.29.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1272 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897, 아르페온2차 5층506호

용도: 업무시설

감정가: 384,000,000원

토지면적: 134.63㎡ (약 40.72평)

토지 지분: 134.628㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 157.20㎡ (약 47.55평)

건물 지분: 157.2㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금마농업협동조합 (금OOO)

사용승인일: 2016년 09월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 7층 (본건 5층)

건축물 개요: 아르페온2차, 총 연면적 15,232.34㎡, 대지면적 7,284㎡, 주용도는 업무시설이며 제1, 2종 근린생활시설 용도로도 사용 가능함.

2. 입지조건

1. 물건의 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리에 위치하며, '내포신도시' 내에 자리잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 공공시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지상 7층 건물입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 본건이 위치한 토지는 사다리형의 평지로, 구분건물(집합건물)을 짓기 위한 부지로 이용 중입니다.

4. 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 폭 약 35미터(대로1류), 남측으로 폭 약 20미터(중로1류)의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되며, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 07월 29일 접수된 금마농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

2. 소멸 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리(예: 최선순위 전세권, 근저당 등)는 없으며, 매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류 등 모든 후순위 권리는 소멸됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사신기토건

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

사업일자: 2023-06-20

대항력: 없음

* 임차인: 조철호

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

사업일자: 2018-12-05

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사랑디엔씨

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2022-07-08

대항력: 있음

주의: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 내용을 확인하여 공실이 아닐 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

* 임차인: 주식회사신세계

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2019-05-17

확정일자: 2019-05-17

대항력: 있음

* 임차인: 한솔해양산업주식회사

보증금: 0원

차임: 200,000원

사업일자: 2025-10-13

대항력: 없음

4. 인수되는 보증금 총액

본 건의 경우, 임차인 현황에 따른 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

1. 현재 상권 현황

본건이 소재한 내포신도시는 신흥 택지지구로서, 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서 등 다양한 시설이 들어서 있어 상권의 기본적인 틀이 형성되어 있습니다.

2. 이용 상태

본건 업무시설은 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생은 어려운 상황입니다.

3. 향후 전망

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지속적인 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4. 주변 시설

주변 지역은 주거, 상업, 행정 기능이 복합된 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접하여 상권에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 파악되지 않았습니다. (외부 지도 및 검색 결과 기반)

5. 생활정보

1. 교통 편의성

차량 진출입이 원활하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능하여 대중교통 접근성도 양호합니다.

2. 주변 편의시설

내포신도시에 위치하고 있어, 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 내 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 주변 환경

아파트 단지 및 공공시설이 인접해 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로 인한 초기 공실 위험: 본건은 현재 비어 있는 상태이므로, 매수 후 공실이 장기화될 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주식회사랑디엔씨 임차인 관련 불확실성: 대항력 있는 임차인 중 주식회사랑디엔씨의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 실제 계약 내용 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 법률적, 사실적 확인이 반드시 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부등본상 채권 총액이 약 5억 7천 6백만원에 달하는 등, 감정가 대비 채권액이 높은 편입니다. 이는 경매가 진행되는 배경이 되지만, 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 중요한 요소가 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 내포신도시라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 업무시설로서, 교통 및 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 다수의 임차인이 존재하나 권리분석 결과 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 주식회사랑디엔씨 임차인의 0원 보증금/차임에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 입찰을 고려하신다면, 현재 공실 상태 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 내포신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 대로 및 중로에 인접한 우수한 도로 접근성.

* 향후 공실 해소 및 임대 시장 활성화 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점, 현재 공실 상태, 감정가 384,000,000원, 그리고 등기부상 채권 총액 576,000,000원 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 공실률 및 지역 상권 시세, 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 조사한 후, 낙찰 후 공실 해소에 필요한 비용 및 기간, 예상 임대 수익률 등을 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 본 보고서에서는 실제 시장 조사 없이는 정확한 금액 산정이 어려우므로, 전문가와 상담 후 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.