나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2950 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 2050-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 토지로서 주위는 주상용부동산 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 평지의 사다리형의 토지임. 기준시점 현재 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

소로한면에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-24)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-03-24)(접합) 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 건물임. 외벽 : 대리석 붙임 및 철재 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 2층, 3층 : 주택 등으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 급.배수 및 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠다락(옥탑), 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 ㉡계단실(옥탑), 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 ㉢다용도실(3층), 퍈넬조 판넬지붕 ㉣수목 1식 ㉤데크 1식임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 원주지원 2025타경2950 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 2050-10 (신주소: 강원특별자치도 원주시 버들만이길 3-1)

* 용도: 단독주택 및 제2종근린생활시설

* 감정가: 1,511,673,100원

* 토지면적: 399.80㎡ (약 120.9평)

* 건물면적: 494.76㎡ (약 149.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

1.2. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 건물

* 외벽: 대리석 붙임 및 철재 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시창

* 층별 이용현황: 1층 근린생활시설, 2층 및 3층 주택

* 설비: 난방, 급배수 및 위생 설비

* 부합물 및 종물: 다락(옥탑), 계단실(옥탑), 다용도실(3층), 수목 1식, 데크 1식 포함

* 주차: 4대 가능

1.3. 특이사항

* 일괄매각으로 제시외 건물(다락, 계단실, 다용도실, 수목, 데크 등)이 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 지역특성

* 본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재지로, 주상용 부동산 등이 소재하는 지역입니다.

* 혁신도시 지구단위계획구역 내에 위치하며, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지는 소로(폭 8m~10m, 8m 미만)에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용

* 토지는 인접 토지 대비 평지의 사다리형이며, 현재 주상용건부지 등으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(혁신도시)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역이며, 혁신도시개발예정지구(준공)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 및 소멸 권리

* 본 물건은 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 원주참빛신용협동조합의 근저당권(접수일자: 2015-09-24)입니다.

* 소유권이전청구권가등기(이순자) 및 강제경매(채권자: 최정해)가 등기되어 있으나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류(원주시) 또한 말소 대상입니다.

* 건물 등기부상 주택임차권(최정해, 유민정) 및 전세권설정(신예원)은 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강은선: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2018-07-23, 대항력 없음.

* 김태관: 보증금 15,000,000원, 차임 3,150,000원, 전입 2021-12-06, 확정 2023-06-21, 대항력 없음.

* 신예원: 보증금 85,000,000원, 차임 미상. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없음. 금액이 미상인 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 유민정: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-22, 확정 2021-01-22, 배당 2023-02-06, 대항력 없음.

* 최정해: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-25, 확정 2019-02-25, 배당 2023-06-23, 대항력 없음. (본 물건의 강제경매 채권자이기도 합니다.)

3.3. 인수 보증금 합계

* 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 910,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,180,000,000원

4. 상권분석

* 원주혁신도시는 다수의 공공기관이 이전하였으나, 상가 공실률이 높고 상권 활성화에 어려움을 겪고 있다는 분석이 있습니다.

* 특히 2019년 조사 이후 상가 공실률이 40%를 상회하며, 1층 공실 및 층별 편중 현상이 두드러지고 있습니다.

* 혁신도시 내 집합상가 공실률은 18%로 소폭 하락하였으나, 여전히 임대료 하락세가 지속되는 등 침체 흐름이 고착화되는 양상입니다.

* 낮은 공공기관 직원 정착률이 상권 활성화의 주요 원인으로 지목되고 있으며, 이는 도시 설계 및 수요 예측 실패와 더불어 상가 공실 문제를 심화시키고 있습니다.

* 다만, 이마트 트레이더스 입점 예정(2027년 9월 준공 예정)은 향후 지역 상권에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 차량 출입은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변에 주상용 부동산이 밀집해 있습니다.

* 이마트 트레이더스가 건설 중으로, 완공 시 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리해질 것으로 예상됩니다.

* 반곡동 지역은 공공기관 이전에 따른 인구 유입이 있었으나, 가족 동반 이주율은 타 지역 대비 낮은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 신예원의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 소유권이전청구권가등기(이순자)가 존재하나, 매각으로 소멸될 예정이므로 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 가등기 설정 배경 및 이해관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 채권자 최정해가 임차인이기도 하므로, 경매 진행 과정에서의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원 원주 혁신도시 내에 위치한 단독주택 및 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

* 감정가는 15억 원 이상으로 높게 책정되어 있으나, 혁신도시 상권의 전반적인 공실률 및 임대 시장 침체 상황을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 금액이 미상인 임차인 존재는 유의해야 할 사항입니다.

* 향후 이마트 트레이더스 입점 등 지역 개발 호재를 고려할 수 있으나, 현재 상권의 어려움과 높은 감정가를 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 원주혁신도시 내 입지: 공공기관 이전으로 인한 잠재적 수요 기반 확보.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가능.

* 잠재적 개발 호재: 이마트 트레이더스 착공 등 향후 상권 활성화 기대.

* 주상복합 건물: 주거와 상업시설을 겸하여 다양한 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,511,673,100원입니다.

* 주변 단독주택 용지 매물이 3.3㎡당 약 788만원(2026년 8월 기준 AI 추정 시세) 또는 3.3㎡당 약 830만원(2018년 기준, 100평 토지 2억 8천만원) 수준으로 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 원주혁신도시 내 아파트 매매 시세는 3.3㎡당 약 788만원에서 1,000만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 해당 물건의 경우, 주상용 건물의 특성과 감정가, 그리고 상권의 현황을 고려할 때, 본건의 토지면적(399.8㎡/약 121평) 및 건물면적(494.76㎡/약 150평)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 시점의 정확한 시세 반영을 위해서는 동일 지역 내 유사한 단독주택 또는 상가건물 매매 사례를 추가적으로 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 10억 5천만 원 ~ 12억 1천만 원 사이로 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 최신 시세 변동을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.