나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30987 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 340-7 음성금왕두진하트리움 302동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 "무극중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1006호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

금석리 340-7 : 도시지역(2018-12-28), 도시지역(2018-12-28), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-30)(소(국)1-14)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역). 무극리 14-17 : 도시지역(2018-12-28), 도시지역(2018-12-28), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-26)(무극중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역). 무극리 70-2 : 도시지역(2018-12-28), 도시지역(2018-12-28), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건은 현장조사시 내부 출입치 못하였으며, 각종공부, 도면 및 외부관찰 등을 종합하여 조사하되, 내부는 일반적인 구조 및 시설로 판단하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30987 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 340-7 음성금왕두진하트리움 302동 10층1006호

용도: 아파트

감정가: 213,000,000원

토지면적: 58.27㎡ (약 17.63평)

토지지분: 58.2673㎡ (약 17.63평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9345㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 학교법인부원학원 (총 등기부채권액: 3,093,173,588원)

건축물정보:

- 건물명: 음성금왕두진하트리움

- 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 제10층 제1006호

- 사용승인일: 2007년 12월 14일

- 전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

- 분양면적: 해당 호실의 분양면적은 명확히 기재되지 않았으나, 건물 등기부상 302동 전체 면적은 10,547.1855㎡임.

- 최고층: 15층

2. 입지조건

주위 환경:

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 340-7에 위치하며, "무극중학교" 남동측 인근에 자리하고 있음. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 분포하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황:

단지 내 도로가 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 연계되어 있어 차량 접근이 용이함. 또한, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편임.

건물구조:

본 건물은 철근콘크리트구조로, 15층 건물 중 10층에 위치하고 있음. 외벽은 시멘트 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 되어 있음.

이용상태:

현재 아파트로 이용 중에 있음.

설비내역:

건물은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지형상 및 이용상태:

토지는 등고평탄한 가장형으로, 아파트 건부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태:

단지 내 도로가 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 연결되어 있어 접근성이 양호함.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역(절대제한구역), 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 존재함. 무극리 14-17번지에는 무극중학교의 상대보호구역으로 지정된 부분도 있음.

아파트 단지 정보:

- 아파트명: 금왕두진하트리움3차

- 총 동수: 4동

- 총 세대수: 360세대

- 사용승인일: 2007년 12월 14일

- 최고층: 15층

- 주차: 총 189대 (지상 4대, 지하 12대) - 단지 총 주차대수는 483대임.

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 10대)

3. 권리분석

말소기준권리:

집합건물 등기부 요약상, 2025년 12월 23일에 접수된 학교법인부원학원의 강제경매 개시결정(2025타경30987)이 말소기준권리가 될 것으로 판단됨.

총 등기부채권액:

등기부채권 총액은 3,093,173,588원임.

임차인 현황:

* 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 합계는 0원임.

* 임대 관계는 미상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당 사항 없음.

기타 사항:

현장조사 시 내부 출입이 불가하여 공부 및 외부 관찰을 통해 조사되었음. 내부 상태는 일반적인 아파트 구조 및 시설로 추정됨.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

본건이 위치한 금왕읍 금석리는 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음. 대규모 쇼핑 센터보다는 주거 지역 내 편의 시설 중심으로 발달한 상권임.

지역 개발 계획:

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 도시 관리가 이루어지고 있음. 중점경관관리구역으로 지정된 점은 향후 개발 시 경관 관련 고려사항이 될 수 있음.

5. 생활정보

주변 편의 시설:

* 교육 시설: 무극중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 교통: 단지 인근 간선도로 및 버스 정류장 이용이 편리함.

주변 환경:

아파트 단지와 학교, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 주거 밀집 지역임. 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 없음.

관리사무소 연락처:

043-883-6390

6. 잠재적 리스크

현장 조사 제한:

내부 출입 없이 외부 관찰 및 공부상으로만 조사되어 정확한 내부 상태, 하자 여부, 점유 관계 등을 파악하기 어려움. 이로 인해 예상치 못한 수리비 발생이나 명도 관련 어려움이 있을 수 있음.

임대 관계 미상:

임대차 관계가 명확하지 않아 실제 점유자 또는 임차인과의 명도 절차 진행 시 추가 확인이 필요함. (인수 보증금은 0원임)

토지 이용 제한:

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등 일부 토지 이용에 대한 규제가 존재함.

감정가와 시세 차이:

본 건의 감정가는 213,000,000원이지만, 최근 유사 면적(84.93㎡) 아파트 실거래가는 185,000,000원에서 190,000,000원 수준으로, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍에 위치한 아파트로, 무극중학교가 인근에 있고 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 2007년에 건축되어 연식이 17년 경과하였으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 안정적인 상태를 유지하고 있으며 도시가스, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있음. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 현장 방문을 통한 내부 확인이 불가했다는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항임. 최근 실거래가와 감정가 사이의 시세 차이를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

지역 내 안정적인 주거 단지:

금왕읍 내에서 형성된 주거 단지의 일부로, 교육 및 편의 시설 접근성이 좋아 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

안전한 권리 인수:

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

편리한 교통 접근성:

단지 내 도로와 인접한 왕복 2차선 도로 및 주변 간선도로망, 버스정류장 등을 통해 편리한 교통 환경을 제공함.

계획된 지역:

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

최근 유사 면적(84.93㎡) 매매 사례:

* 2026년 6월 7일 (12층): 190,000,000원

* 2026년 6월 1일 (10층): 185,000,000원

시세 분석:

최근 동일 면적, 유사층(10층) 실거래가인 185,000,000원을 기준으로 볼 때, 본 물건의 현재 적정 시세는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위로 추정됨.

예상 입찰가:

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제안함.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 명도 가능성, 최근 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.