나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2961 [1] 강원특별자치도 춘천시 운교동 169-18 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 "운교사거리" 북서측 인근에 위 치하며 인근은 상업용 및 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 일반상업지대로서 제반 주위환경은 보 통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서, 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 아스팔트 대로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(일반상업지역),방화지구(2024-12-13),지구단위계획구역(2015- 12-11),대로3류(폭 25m~30m)(2015-05-29)(접합),가축사육제한구역(2024-12-12)(전축 종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보 호에 관한 법률>,재정비촉진지구(약사재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 중점경관관리구역(2024-08-29)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상4층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어등 마감, 창호 : 알루미늄 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

1층 : 점포(세사리빙) 춘천 운교점(침구 및 커튼 등)으로 이용중입니다. 2층~4층 : 각층 점포 및 사무실로 이용중입니다.

설비내역

1층~3층 : 없습니다. 4층 : 보일러 설비 갖추고 있습니다. 기본적인 위생 및 급·배수설비 되어있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호(2) 건물에 "지적 및 건물개황도 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(부합물 및 종 물) ㉠~㉢이 소재하여 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려해 원가법 및 관찰감가를 병용 하여 감정평가 하였으며, 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가하였는 바, 경매진행 시 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(2) 건물 중 2~4층 부분은 현장 조사시 이해관계인의 부재로 물건확인 및 도면의 작성 등은 부득이 각종 공부 및 외부관찰 등에 의거하여 일반적인 이용상황 및 일반건축물 대장상의 건축물현황도 등을 참고하여 감정평가 하였는 바, 경매진행 시 정확한 구조, 이용 상황 및 설비 등은 경매진행 시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 부동산목록 2. 상가건물임대차현황서 상 대항력 있는 임차인 김준범, 신은혜 존재(배당에서 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인 인수), 실제 점유 여부 및 대항력 유무 여부 등 별도 확인 필요
- 부동산목록 2. 외국인체류확인서상 대항력있는 임차인 ZAW NAING WIN 존재, 실제 점유 여부 및 대항력 유무 여부 등 별도 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경2961 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 169-18 (신주소: 강원특별자치도 춘천시 금강로 100-1)

* 용도: 제1종근린생활시설 (점포, 사무실)

* 감정가: 1,029,627,350원

* 토지면적: 183.00㎡ (약 55.36평)

* 건물면적: 630.93㎡ (약 190.96평)

* 건물 제시외면적: 63.05㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 춘OOO

* 특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동에 소재한 "운교사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 일반상업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 북동측으로는 폭 25~30m의 대로와 접하고 있어 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구(약사재정비촉진지구) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리는 2024년 2월 16일 접수된 춘천농업협동조합의 근저당권(을17, 792,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액은 1,203,840,000원으로 감정가보다 높습니다.

* 주요 권리로는 춘천농업협동조합, 김경자 근저당권, 강원신용보증재단 가압류, 춘천지방법원 임의경매 개시결정 등이 있습니다.

* 주요 임차인 현황

* Z :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-03-07

* 대항력: 있음

* 비고: 외국인체류확인서상 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금이 0원이나, 대항력이 있으므로 실제 점유 여부 및 대항력 유무를 별도 확인하시기 바랍니다.

* 김 :

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2022-06-21

* 배당신고일자: 2026-03-25

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 점유 여부 및 대항력 유무 등 별도 확인이 필요합니다.

* 신 :

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2022-04-29

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 점유 여부 및 대항력 유무 등 별도 확인이 필요합니다.

* 박 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-01

* 대항력: 없음

* 이 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 임 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-04-13

* 대항력: 없음

* 지 :

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 본건은 춘천시의 중심 상업지역인 운교사거리 인근에 위치하며, 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역입니다.

* 대로변에 접해 있어 가시성이 높으며, 다양한 업종의 상업시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

* 건물은 1층은 점포(세사리빙), 2~4층은 점포 및 사무실로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 제1종근린생활시설로 용도 분류되어 있으나, 사무실로도 활용 가능하여 다양한 사업 목적에 부합합니다.

* 주변에 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 접근성이 매우 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 상대보호구역에 해당되는 점으로 보아 인근에 학교가 있을 것으로 예상되며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 의료시설: 시내 중심부에 위치하여 종합병원 및 병의원 등 의료시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 과 신 의 보증금 중 일부를 인수할 가능성이 있습니다.

* 외국인 임차인 Z 의 경우, 보증금은 0원이지만 대항력이 있어 실제 점유 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 제시외 건물(63.05㎡)이 존재하므로, 이에 대한 법적 사항을 확인해야 합니다.

* 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발로 인한 이익을 기대할 수 있으나, 사업 지연 또는 추가 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 인한 현장 확인의 한계가 있었으므로, 경매 진행 시 건물의 정확한 구조, 이용 상황, 설비 등에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 춘천시의 핵심 상업지구인 운교사거리 대로변에 위치한 우량 입지 조건을 갖추고 있습니다. 일반상업지역 및 재정비촉진지구에 속해 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 높으며, 현재 상업 및 업무시설로 활발하게 이용되고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물, 그리고 감정평가 시 현장 확인의 제한성 등 권리 및 물건 상태에 대한 철저한 분석과 확인이 요구되는 물건입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지역, 대로변 코너에 위치한 우수한 입지.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 기대 효과.

* 안정적인 임대 수요 및 다양한 업종의 활용 가능성.

* 교통 편리 및 주변 편의시설 풍부.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,029,627,350원을 기준으로, 권리 분석 상 인수될 수 있는 임차인 보증금(제공된 정보상 0원), 제시외 건물, 그리고 정비구역 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임차인 인수 보증금 및 제반 권리 관계, 그리고 물건 상태에 대한 최종 확인 후, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 820,000,000원 ~ 930,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 고려사항이며, 개별적인 시장 상황, 낙찰 경쟁률, 자금 계획 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.