나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51077 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 722-2 그랜드아파트 106동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 "우석중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등을 고려시 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 제17층 건 중 제14층 제1404호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 화장실2, 주방 및 거실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(UQA123) , 지구단위계획구역(2019-12-13)(석사3지구 택지개발사업) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51077 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 722-2 그랜드아파트 106동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

토지면적: 44.54㎡ (약 13.47평)

건물면적 (전용면적): 74.82㎡ (약 22.63평). 공급면적 정보는 별도 없음.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 "우석중학교" 동측 인근에 위치.

주위환경: 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등을 고려 시 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로상태: 본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있음.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2019-05-14)

등기부 요약:

* 갑1: 안동만 소유권이전 (접수일자: 1998-12-09)

* 갑2: 허인자 소유권이전 (접수일자: 2015-07-06)

* 갑3: 정영훈 소유권이전 (접수일자: 2018-09-20, 매매)

* 을6: 한국주택금융공사 근저당권 (권리금액: 148,800,000원, 접수일자: 2019-05-14, 말소 대상) - 말소기준권리

* 갑4: 한국주택금융공사 임의경매 (권리금액: 110,515,537원, 접수일자: 2025-12-23, 말소 대상) - 본건 경매개시결정 등기

등기부채권 총액: 148,800,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 존재할 경우 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 2019년 12월 13일 지구단위계획구역(석사3지구 택지개발사업)으로 지정되어 개발 계획에 따른 지역 발전 가능성이 있습니다.

도로 현황: 단지와 인접한 도로는 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변 시설: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 그랜드아파트

* 주소: 강원특별자치도 춘천시 석사동 722-2 (도로명 주소: 강원특별자치도 춘천시 우석로101번길 20)

* 사용승인일: 1998년 11월 27일 (준공 후 약 28년 경과)

* 총 세대수: 565세대

* 총 동수: 7개동

* 주차 대수: 총 338대 (세대당 약 0.6대) - 세대당 주차 공간이 부족한 편입니다.

* 최고층: 17층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 033-262-0545

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 제17층 건물 중 제14층 제1404호입니다.

내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 방 3개, 화장실 2개, 거실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 점유자와 임대차 관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨)

건물 노후: 1998년 준공된 아파트로, 건물 준공 후 28년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주차 공간 부족: 세대당 약 0.6대의 주차 공간은 거주자들에게 불편함을 야기할 수 있습니다.

주변 시설: 주변에 우석중학교, 봄내중학교, 춘천고등학교 등이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 또한, 단지 인근에 롯데마트 석사점 등 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 조사된 정보에 따르면, 단지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 석사동에 위치한 그랜드아파트 106동 1404호 경매 건입니다. 춘천시의 주거 중심지 중 하나에 위치하여 입지 조건은 양호하며, 주변에 학교 및 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 2억 1천만원이며, 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

지역 내 안정적인 수요: 춘천시 석사동은 주거 선호 지역으로, 안정적인 주택 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계상 문제는 없습니다.

생활 편의성 우수: 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 단지 인근에 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

개발 호재: 석사3지구 택지개발사업 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적 74.82㎡ 기준):

* 2026년 5월: 206,500,000원

* 2026년 6월: 190,000,000원

시세 분석:

동일 면적(74.82㎡)의 최근 실거래가는 1억 9천만원에서 2억 650만원 사이에 분포하고 있으며, 평균가는 약 1억 9천 8백만원 수준입니다.

감정가 2억 1천만원은 최근 실거래가 평균보다는 다소 높으나, 최고 실거래가와는 유사한 수준입니다.

경매 특성상 시세 대비 할인된 가격으로 낙찰받는 것이 일반적이나, 본건은 권리상 문제가 없고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 시세 대비 큰 폭의 할인은 기대하기 어려울 수 있습니다.

따라서, 최근 실거래가 평균 또는 감정가의 90~95% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 205,000,000원

권장 입찰가: 198,000,000원 ~ 203,000,000원 (감정가 대비 약 94.3% ~ 96.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.