나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43249 [1] 경기도 평택시 서정동 902-19 3층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "송일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 2호로서 외벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 지세에 위치한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송일초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있음. 임차보증금 금76,950,000원 임대차계약일자 2016년 12월 26일 주민등록일자 2017년 1월 13일 점유개시일자 2017년 1월 24일 확정일자 2016년 12월 27일 임차권자 한국토지주택공사

물건 비고

2026.04.02.자 서울보증보험 주식회사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43249 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 902-19 3층2호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물면적: 52.70㎡ (약 15.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. "송일초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 차량 출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 주변 지역은 평탄한 지세에 세장형 토지로 구성되어 있으며, 북측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 외부 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 서울보증보험 주식회사의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 2025년 12월 22일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(2025타경43249)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 현재 등재된 권리 중 매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을7, 2019년 3월 22일 접수, 주택임차권, 한국토지주택공사, 권리금액 76,950,000원. 이는 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 차재희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020년 3월 13일. 대항력은 있으나 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구에 따라 면밀한 확인이 필요하나, 본 건에서는 보증금 0원으로 명시되어 있습니다.

* 한국토지주택공사: 보증금 76,950,000원, 차임 0원, 전입일자 2017년 1월 13일, 확정일자 2016년 12월 27일, 배당신고일자 2019년 3월 22일. '임차인 현황' 상으로는 대항력이 없다고 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 등재되어 있습니다.

본 건의 가장 중요한 특이사항은 서울보증보험 주식회사에서 제출한 확약서입니다. 2026년 4월 2일 자로 제출된 이 확약서에 따르면, 서울보증보험 주식회사는 우선변제권만을 주장하고 대항력을 포기한다고 명시하고 있습니다. 또한, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이로 인해 매수인은 임차인 관련 보증금 미회수분에 대한 부담을 지지 않게 됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 것은 이러한 SGI의 확약과 연관된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역의 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석을 하였습니다.

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 17일, 51.92㎡ (약 15.70평) 연립주택 (1981년식)이 4,300만원에 거래되었습니다. 평당 약 27.4만원 수준입니다.

* 2026년 7월 16일, 39.06㎡ (약 11.82평) 다세대주택 (1995년식)이 6,300만원에 거래되었습니다. 평당 약 53.3만원 수준입니다.

* 2026년 7월 14일, 59.93㎡ (약 18.13평) 다세대주택 (1998년식)이 11,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 60.7만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 52.70㎡ (약 15.94평)이며, 건축 연도는 1990년입니다. 감정가는 86,000,000원입니다. 최근 거래 사례 중 본건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 매물의 시세가 평당 약 53.3만원에서 60.7만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 59.93㎡ 면적의 1998년식 다세대주택이 11,000만원에 거래된 사례는 본건의 잠재적 가치를 시사합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 송일초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(송일초교)에 해당합니다. 또한, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건물 증축 또는 개축 시 제한이 있을 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하나, 이는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에만 적용됩니다.

* 임차인 관련: 차재희 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 0원입니다. 한국토지주택공사 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며, SGI의 확약서로 인해 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권이 포기되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태: 건축 연도가 1990년으로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 송일초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 특히, 서울보증보험 주식회사의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 미회수분에 대한 매수인의 부담이 완전히 해소되었습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 본건의 가장 큰 강점이며, 이는 입찰 참여 시 상당한 투자 안정성을 제공합니다. 비록 건축 연도가 오래되었고 일부 토지 이용 제한이 존재하나, 이러한 위험 요인들은 SGI의 확약으로 상쇄되는 부분이 커 매력적인 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 부담 제로: SGI 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 시장 가격에 대한 잠재적 상승 여력이 있습니다.

* 입지 조건: 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 별도의 인수될 권리가 없어 권리 분석이 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,000,000원입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고, SGI의 확약으로 인한 위험 감소를 고려할 때, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 실거래가를 반영하고 위험 요인이 제거된 점을 감안하여, 93,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 107% 수준이며, 안전한 투자를 위한 적정 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.