나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35469 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2 그랜드캐슬 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물 건과 유사한 형태의 공동주택(도시형생활주택), 연립/다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제에이동 제3층 제302호이며 외 벽 : 석재 붙임 및 치장타일 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 하이섀시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지 상(1층 필로티)에 주차장이 설비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지이며 2개 동(22개 호, 주차 21대, 용적률 175.81%) 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금363,000,000원 주택임차권이 등기사항전부증명서에 기입되어 있으며 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35469 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 약대동 149-2 그랜드캐슬 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 315,000,000원

토지면적: 37.48㎡ (약 11.34평)

토지지분: 37.482㎡ (약 11.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.89㎡ (약 17.51평)

건물지분: 57.89㎡ (약 17.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물정보: 2019년 1월 준공 (총괄표제부, 표제부 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 대상 물건 주변은 공동주택(도시형생활주택), 연립/다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대.

* 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

* 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 항공표면

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

3. 권리분석

3.1. 주요 권리관계

* 경매 기본 정보: 사건번호 부천지원 2025타경35469 (1), 부동산강제경매, 채권자 주OOOOOOO.

* 말소기준권리: 2022년 4월 1일 접수된 주식회사노블캐피탈대부의 근저당권 (을5).

* 말소 예정 권리: 등기부상 을구 5번 이하의 권리들은 말소기준권리인 을5 근저당권보다 후순위로, 경매 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 등기사항전부증명서상 주택임차권(을6)이 등기되어 있으며, 권리자는 임동인이며 보증금은 363,000,000원임.

* 임차인 현황표 상 임차인은 주택도시보증공사(임동인)이며, 전입일자 2021-12-23, 확정일자 2021-11-19임.

* 본 건의 임차인 현황표에는 "대항력: 없음"으로 명시되어 있음.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 순위 6번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됨.

3.3. 기타 권리관계

* 집합건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 공유자 지분 이전 등의 권리 변동이 있었음.

* 2022년 4월 1일 주식회사 대한금융대부의 근저당권부채권질권 설정(을5-1)도 말소 예정임.

* 압류 내역(부천시, 국민건강보험공단)도 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 603,000,000원 (주요 권리 총액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 물건은 주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 상업지대로서, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 지역 상권으로 형성되어 있음.

* 제공된 JSON 데이터는 주로 주택 거래 정보이며, 구체적인 상권 분석 자료는 부족함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* "약대초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 구체적인 대형마트, 병원 등 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주택가 인근의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 주거 환경

* 공동주택, 연립/다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역임.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 3층 302호임.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스) 설비 및 승강기, 주차장(필로티 1층)이 설비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

* 본 물건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

* 향후 소유권 이전 시 외국인 등의 경우 관련 허가를 받아야 할 수 있으나, 국내인 매수자는 경매 절차 자체에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됨.

6.2. 임차인 관련 주의사항

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, '임차인현황'에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, '물건명세서'에 'HUG의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 분석됨.

* 하지만, 인수 보증금 0원이라는 점은 HUG와의 최종 확인을 통해 명확히 확정할 필요가 있음.

6.3. HUG 인수조건 변경

* 'HUG 인수조건 변경' 사항은 임차보증금 인수 여부에 중요한 영향을 미치므로, 최종 잔금 납부 전 HUG 관련 절차 및 조건에 대한 정확한 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동에 위치한 그랜드캐슬 A동 3층 302호 다세대주택으로, 감정가는 315,000,000원임. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산강제경매로 진행 중임.

주요 권리관계로는 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 각종 권리들이 존재하며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

특히, 363,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원' 명시로 보아 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮은 것으로 분석됨.

약대초등학교 인근의 주거지대에 위치하며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준임.

잠재적 리스크로는 토지거래허가구역 지정이 있으나, 국내인 매수자는 경매 절차에 직접적인 영향이 없을 것으로 보이며, 임차인 관련 사항은 HUG와의 협의를 통해 인수 부담이 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 불필요: 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원 확인으로, 3억 6천 3백만원에 달하는 임차 보증금 부담이 없을 것으로 예상되어 실질적인 투자 비용 절감 효과가 매우 큼.

* 입지: 약대초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 배후 수요가 확보됨.

* 건축 연도: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 3월) 약대동 일대의 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같음.

* 1990년 건축, 39.6㎡ (약 12평): 67,000,000원 (㎡당 약 169만원)

* 2003년 건축, 72.2㎡ (약 21.8평): 185,000,000원 (㎡당 약 256만원)

* 2016년 건축, 48.4㎡ (약 14.6평): 192,000,000원 (㎡당 약 396만원)

* 본건은 2019년 건축된 57.89㎡(약 17.51평) 다세대주택임.

* 가장 최근 건축 연도인 2016년 건축 사례(48.4㎡, 19,200만원)의 ㎡당 단가(약 396만원)를 적용할 경우, 본건 면적(57.89㎡) 기준 시세는 약 230,000,000원 수준으로 산출됨.

* 감정가는 315,000,000원으로, JSON 데이터로 분석된 시세(약 2.3억)와 약 8천만원 이상의 격차가 있음.

* HUG 보증금 363,000,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 본 건의 적정 가치는 시세 범위 내에서 결정될 가능성이 높음.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금 0원을 기준으로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정함.

* JSON 시세 분석 결과와 감정가의 격차를 고려했을 때, 감정가의 70~80% 수준이 합리적인 범위로 판단됨.

* 예상 입찰가: 250,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 HUG 보증금 인수 의무가 없다는 전제하에, 주변 시세를 반영하여 산정된 보수적인 금액임.

* 최종 입찰 전, HUG 관련 인수 조건 및 말소 동의 확약서의 유효성을 반드시 재확인해야 함.

10. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지도 검색을 통해 확인한 결과, 본 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

* 편의시설: 약대초등학교 인근에 위치하며, 일반적인 주거 지역에서 이용 가능한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨.

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