나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35438 [1] 경기도 김포시 사우동 248-11 그레이스힐 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘다세대주택’으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 정방형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사우동 248-11 :도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m 미만) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애 물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요 함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수 도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35438 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 사우동 248-11, 그레이스힐 5층 501호 (신주소: 경기도 김포시 봉화로 13-12)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대, 업무시설 병기)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호

준공일: 2017년 8월 11일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 251,000,000원

토지 면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물 면적: 48.58㎡ (약 14.69평)

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포여자중학교' 동측 인근에 위치함.

주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m 미만), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)에 해당함.

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 포함되어 있음.

특히, 김포 재정비촉진지구에 포함되어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2017년 8월 17일에 이루어졌으며, 이후 소유권 이전 및 공유자 변경 등기가 다수 존재함.

2021년 12월 9일자 국민건강보험공단의 압류 등기가 가장 선순위 권리인 것으로 추정되며, 해당 권리가 말소기준권리가 될 것으로 보임.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 명

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 3일

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(신 )

보증금: 261,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 19일

확정일자: 2021년 1월 20일

배당신고일자: 2023년 3월 6일

대항력: 없음

비고: 등록된 보증금액은 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됨.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기부등본 상의 을구 임차권(신 )은 말소 처리되었으며, 이는 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 시사함.

최선순위 권리인 국민건강보험공단의 압류(2021.12.09)를 포함한 이후 설정된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

따라서 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

2.

본건은 공동주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거지역의 상권 특성을 띰.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

인근에 다수의 상가와 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

김포여자중학교, 김포고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 도시계획 관련 사항

본건은 김포 재정비촉진지구 및 정비구역에 포함되어 있어, 향후 개발 사업에 따른 변화 가능성이 존재함. 이는 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 지연 또는 추가 부담 발생 가능성도 있음.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 잔금 납부 등 인수 절차에 영향을 줄 수 있으므로 구체적인 내용 파악이 필요함.

6.3. 임차인 권리관계 불확실성

등기상 주택임차권(신 )이 말소 처리되었음에도 불구하고, '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 기재되어 있어 혼선이 발생할 수 있음. 명확한 권리관계 및 인수 여부는 추가 확인이 요구됨.

6.4. 내부 복층 구조

감정평가서상 내부가 복층 구조이며 다락 부분이 전유부분 평가에 포함되었다는 점은 건축물대장과의 일치 여부 및 불법 건축물 해당 여부를 면밀히 확인해야 할 필요가 있음.

7. 종합 의견

2.

본건은 김포시 사우동의 재정비촉진지구 내에 위치한 공동주택(다세대주택)으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있음.

등기부상 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리인수가 없을 가능성이 높음.

하지만 재정비촉진지구 지정, HUG 인수조건 변경, 내부 복층 구조 관련 불확실성 등은 추가적인 면밀한 검토가 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

2.

김포 재정비촉진지구 포함으로 인한 향후 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

대부분의 권리관계가 매각으로 소멸되어 명확한 권리인수가 없을 것으로 예상되는 점.

인근에 김포시청 등 주요 관공서와 생활 편의시설이 집적되어 있어 입지적 장점을 가짐.

9. 예상 입찰가

2.

시세 분석:

제공된 JSON 데이터 중 가장 유사한 조건(건축년도 2016년, 53.22㎡ 전용면적)의 '에비뉴A동B동'(사우동 258-4)의 최근 매매가는 2026년 7월 15일에 18,000만원(180,000,000원)으로 확인됨.

본건(그레이스힐, 248-11)은 동일한 건축년도(2016년 준공)와 유사한 건물 면적(48.58㎡)을 가지고 있어, 이를 기준으로 시세를 추정할 수 있음.

감정가 251,000,000원은 현재 시장 시세(약 180,000,000원)보다 다소 높은 수준으로 판단됨.

예상 입찰가 산정:

감정가: 251,000,000원

유사 물건 시세 (추정): 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (본건의 정확한 상태, 층수, 향 등을 고려하여 조정 필요)

권리관계상 인수될 부분이 없어 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성은 낮으나, 재정비촉진지구 관련 불확실성 및 HUG 조건 변경 등은 고려해야 함.

보수적인 관점에서, 본건의 잠재적 가치를 고려하되 현재 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 200,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.