나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35456 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 385-4 제이팰리스 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 오정구 원종동 소재 "원종2동행정복지센터" 남측 인근에 위치하는 다세대주택 "제이팰리스 제102동" 제2층 제202호로서 인근은 경인고속국도 변 주택지대임.

교통상황

경인고속국도 "부천I.C"가 서측 원거리에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 규모의 다세대주택 내 제2층 제202호로서 외벽 : 단열재 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 다세개주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 소로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 항공표면(공항시설법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등, 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35456 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 385-4, 제이팰리스 102동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지 면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

건물 면적: 39.23㎡ (약 11.87평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 "제이팰리스 102동" 2층 202호로, "원종2동행정복지센터" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 경인고속국도 변에 위치한 주택지대입니다.

교통: 경인고속국도 "부천IC"가 서측 원거리에 위치하며, 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

권리 관계: 본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리: 2025년 12월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑4)가 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이 ) 임차인이 존재하며, 보증금 159,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 11월 16일, 확정일자 2020년 10월 8일입니다.

* 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 을구 5순위 주택임차권은 말소 예정으로 보입니다.

* 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 매각으로 인해 을구 5번 주택임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 등기가 다수 존재하며, 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 대부분의 기존 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 1원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 경인고속도로 인근의 주택지대로서, 인근에 행정복지센터와 같은 공공시설이 위치하고 있습니다.

상업 시설: 주택 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 대형 상업 시설 정보는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

편의시설: "원종2동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 시내버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 경인고속국도 변에 위치하여 차량 접근성은 좋으나, 소음 및 환경 영향에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등 관련 절차에 대한 최종 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획: 본 물건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(2025년 8월 26일~2026년 8월 25일)에 해당합니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 내 매각이 이루어질 경우, 매수인 자격에 따른 허가 절차가 필요할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

주변 환경: 경인고속국도 인근 위치로 인한 소음, 공해 등 환경적 요인을 고려해야 합니다.

건물 노후화: 본 건물(제이팰리스)은 2013-2014년경 건축된 것으로 파악되며, 주변 다세대 주택의 건축연도가 1980년대인 점과 비교하면 상대적으로 신축에 속하나, 장기적인 유지보수 계획이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4,900만원입니다. 제공된 정보에 따르면 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG 관련 절차로 인해 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 경인고속국도 인접으로 인한 환경적 영향을 신중하게 검토해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 시세와 본 건의 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 조건으로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

지역적 잠재력: 부천시 원종동은 지속적인 개발 및 교통망 개선이 기대되는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

실거주 및 임대 수익: 다세대주택으로서 실거주 목적뿐만 아니라 안정적인 임대 수익 창출을 위한 투자도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

감정가: 149,000,000원

최근 시세 분석: 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 다세대 주택의 최근 거래 사례(2025년 12월 기준)는 전용면적 26.64~31.32㎡ 기준으로 7,000만원에서 9,000만원 수준입니다. 이는 평당 약 223만원에서 319만원의 거래가로 추정됩니다.

본 건의 건물 면적은 39.23㎡이며, 감정가는 149,000,000원(약 379만원/㎡)입니다. 이는 최근 제시된 인근 시세의 제곱미터당 가격보다 높은 수준입니다. 감정평가 시점(2023년 말 추정)과 최근 거래 시점(2025년 말) 간의 시세 변동 또는 본 건의 비교적 신축(2013-2014년 건축)임을 고려하더라도, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 현재 시장 상황, 감정가 대비 낙찰가율, 경쟁 강도 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70%~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

- 감정가 149,000,000원의 70% = 약 104,300,000원

- 감정가 149,000,000원의 80% = 약 119,200,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (감정가 대비 약 73% ~ 80%)

주변 시설 확인: 지도 서비스 등을 통해 주변에 혐오시설이 있는지 상세히 조사하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.