나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35462 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 85-3 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '부천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대 는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스 정류장이 위치하고 있으며 제 반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2012.05.29) 외벽 : 몰탈위 치장타일마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 다세대주택은 4층의 옥상부분을 이용한 제시외건물(기호 ㉠ : 판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 등 약 10.7㎥, 후첨 '호별배치도 및 사진용지" 참조)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 85-3, 5층 501호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경35462 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 193,000,000원이며, 토지 면적은 26.50㎡(약 8.02평)이고 건물 면적은 46.80㎡(약 14.16평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 해당 물건은 2012년 5월 29일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물에 위치하고 있으며, 신주소는 경기도 부천시 원미구 평천로700번길 9-4 (약대동)입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 '부천초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 동류형의 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 여러 노선의 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 약대동 일대는 공업지역 및 물류센터 등 산업 시설도 일부 분포하고 있어, 이 점은 주변 환경 평가 시 고려될 수 있습니다. 주변에 확인된 혐오시설은 없으나, 일부 산업 단지와의 거리 및 방향에 따라 환경 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 31일 접수된 부천시의 압류(갑4)입니다. 소유권은 김환동(보존), 권용원(이전), 윤다영(이전) 순으로 이전되었습니다.

등기부상 현재 확인되는 임차인은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사 (이예림): 보증금 220,000,000원, 전입일자 2022년 7월 18일, 확정일자 2022년 6월 16일, 배당신고일자 2024년 1월 26일. 등기부상 주택임차권(을3)으로 등기되었으나 '말소' 처리되었으며, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있어, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 조규중: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 10월 23일. '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

모든 등재 임차인의 '대항력 없음' 및 임차권의 '말소' 처리로 인해, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '특이사항'에 '대항력있는임차인', '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등의 언급이 있어, 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 이는 거주자들의 생활 편의를 지원하는 역할을 합니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 물건지 인근에 부천초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통시설: 도보 거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 해당 기간 내 매수 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

* 임차인 관련 정보 불일치: '특이사항'에 '대항력 있는 임차인', '선순위 임차권'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황' 및 등기부 등본 상 '대항력 없음', '말소'로 기재된 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. HUG 인수조건 변경 역시 계약 시 명확히 소명 받아야 합니다.

* 제시외 건물: 건물(1)에 대한 건축물표제부 요약 정보에 따르면, 4층 옥상 부분에 판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 등 약 10.7㎡의 제시외 건물이 소재한다고 기재되어 있습니다. 공부상에는 '없음'으로 되어있으나, 실제 현황 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 양호하고(2012년), 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 좋은 다세대주택입니다. 감정가는 1억 9천 3백만원으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 임차인 권리 관련 정보의 불일치, 제시외 건물 존재 가능성 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 조사와 주의가 요구됩니다. HUG가 채권자로 추정되며, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도 양호: 2012년 건축으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 교통 및 생활 편의성: 부천초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로 권리관계가 단순화될 가능성이 있습니다.

* 인수 보증금 없음: 현 단계에서 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 193,000,000원입니다. 최근 매매 사례 중 2016년식, 48.4㎡ 건물이 192,000,000원에 거래된 점(약 39.7만원/㎡)은 본 건(2012년식, 46.8㎡)의 시세가 감정가 수준 또는 그 이상임을 시사합니다. 하지만 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 불명확한 정보 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 주변 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 185,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.