나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35445 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 101동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 4층 402호로서 (사용승인일: 2019.09.03) 외벽: 파벽돌 붙임 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),상대보호 구역(부안초-부천교육지원청문의),절대보호구역(부안초-부천교육지원청문의),과밀억제권 역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 등기사항증명서 상 본건 건물의 전부에 대해 2023.12.29 임차권등기(보증금 280,000,000원)가 되어있음. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35445 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 101동 4층402호

1.3. 용도

도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대주택)

1.4. 건물 정보

사용승인일: 2019년 09월 03일

총 층수: 5층

해당 층수: 4층

1.5. 감정가

196,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 면적

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지 지분: 21.679㎡ (약 6.56평)

건물면적: 35.07㎡ (약 10.61평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 무난한 편임.

2.3. 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경35445) 등기부채권 총액: 280,000,000원

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악되며, 매각으로 인해 소멸될 권리가 많은 것으로 보임. 다만, "물건명세서 참고사항"에 "을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 내용이 있어 해당 임차인의 권리 관계를 추가 확인해야 함.

"임차인 현황"에 따르면 임차인은 김윤주이며, 보증금 280,000,000원에 대한 임차권 등기(2023.12.29)가 되어 있음. 전입일자 2021-12-27, 확정일자 2021-12-07, 배당신고일자 2023-12-29이나, "대항력 : 없음"으로 기재되어 있음.

"집합건물 등기부요약"에 "을3 주택임차권 김윤주 금280,000,000원 말소"로 기재되어 있음.

제공된 자료상의 "인수 보증금 합계"는 0원임.

3.3. 총 등기부채권액

280,000,000원

3.4. 참고사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인 (단, 임차인 현황 상 대항력 없음으로 기재됨)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

4.2. 주변 상업시설

본 물건지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용은 용이함.

5. 생활정보

5.1. 주변 학교

부안초등학교가 인근에 위치함.

5.2. 편의시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있음 (2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등이 주택을 취득 시 허가 절차가 필요하며, 관련 규정을 사전에 확인해야 함.

6.2. 임차인 권리 관련 불확실성

"특이사항" 및 "특수물건정보"에 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 언급되어 있으나, "임차인 현황"에는 '대항력 : 없음'으로 기재되어 있고, 등기부등본 상 주택임차권 또한 '말소' 처리되어 있으며, "인수 보증금 합계"가 0원으로 분석되었음. 이 부분은 낙찰 후 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있어 면밀한 추가 확인이 필요함.

6.3. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 주택도시보증공사와 관련된 인수 조건에 변동 사항이 있음을 시사하며, 이에 대한 정확한 내용을 파악해야 할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨. 입지 조건 및 교통 여건도 무난한 편임. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 임차인 권리 관계 및 HUG 인수조건 변경과 관련하여 일부 불확실한 부분이 존재하므로, 입찰 전 관련 사항에 대한 철저한 조사가 선행되어야 함. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

* 생활 편의시설 및 교통망 이용이 비교적 용이한 입지임.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 물건의 거래가는 100,000,000원에서 142,000,000원 수준으로 파악됨. 본 물건은 2019년 준공으로 신축에 해당하여, 유사 물건 대비 높은 가치를 가질 수 있음.

최근 거래된 다세대 주택의 m²당 평균 거래가격을 고려하고, 본건의 면적(35.07㎡)과 건축 연도(2019년)를 감안하여 시세 분석을 진행하였음.

인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 분석되었으므로, 시세 및 물건 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정하였음.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.