나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35466 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 886-9 온누리씨티 101동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '통진초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(징크판넬)지붕 4층 건물 중 1층 101호로서, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샷시 창호임. (건축물대장 사용승인일:2017.10.19)

이용상태

본건은 단지형연립주택 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(라라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(통진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(위탁7m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(( 대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과 문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 건축물대장상 위반건축물 표기되어 있음. (2018.2.8 위반내용:무단증축(지상1층/철파이프/도시형생활주택/16.2㎡/2017년경),시정명령 내용:원상복구명령)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35466 (1)

1.2. 소재지

경기도 김포시 통진읍 서암리 886-9 온누리씨티 101동 1층101호

1.3. 건물 개요

용도: 연립주택 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택)

사용승인일: 2017년 10월 19일

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(징크판넬)

층: 4층 건물 중 1층

1.4. 면적

토지면적: 79.30㎡ (약 23.99평)

건물면적: 67.72㎡ (약 20.49평)

1.5. 감정가

155,000,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '통진초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 판단됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(라라유치원, 통진초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2017년 12월 15일 접수된 신한은행 근저당권(156,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

*임차인: 고

*보증금: 20,000,000원

*차임: 650,000원

*전입일자: 2023년 11월 23일

*확정일자: 2023년 12월 04일

*배당신고일자: 2026년 01월 20일

*대항력: 없음. 따라서 인수되는 보증금은 없음.

3.4. 등기부채권 총액

약 167,654,985원 (근저당, 가압류, 임의경매 신청 채권액 합계)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근(2026년 6월) 주변 실거래가에 따르면,

* 1987년 건축된 한양빌라B동(연립, 58.18㎡)이 7,000만원에 거래됨.

* 2015년 건축된 다세대주택(411-4, 52.34㎡)이 11,800만원에 거래됨.

* 2017년 건축된 세인트빌(다세대, 54.48㎡)이 13,000만원에 거래됨.

본건과 건축년도(2017년)가 유사한 세인트빌의 경우, 본건보다 작은 면적임에도 불구하고 13,000만원에 거래되었음.

4.3. 임대/매매 동향

최근 거래 사례들을 볼 때, 본건과 유사한 신축 빌라의 경우 3.3㎡당 약 700~800만원 이상의 시세를 형성하는 것으로 보임. 본건은 2017년식 신축 건물이며, 면적(67.72㎡)이 비교 대상인 세인트빌(54.48㎡)보다 넓다는 점을 고려하면, 위반건축물 이슈를 제외할 경우 1억 5천만원 이상의 가치로도 평가될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 내용은 확인되지 않음.

5.2. 교육시설

'통진초등학교' 및 '라라유치원'이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 위반내용은 '무단증축(지상1층/철파이프/도시형생활주택/16.2㎡/2017년경)'이며 '원상복구명령' 처분이 있었음. 이는 향후 철거, 이행강제금 부과, 건물 가치 하락 등의 문제를 야기할 수 있는 중대한 사항임.

6.2. 유동화물건

채권이 유동화 전문회사로 이전된 물건으로, 경매 절차가 비교적 신속하게 진행될 수 있으나, 권리관계가 복잡할 가능성이 있음.

6.3. 토지이용계획상 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법규 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음. (단, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 25.8.26.~26.8.25.까지임)

7. 종합 의견

본건은 2017년 신축된 비교적 신축 건물로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상되나, '위반건축물' 등재 및 원상복구명령 이력이 존재하여 법적, 실질적 하자 리스크가 매우 큰 물건임.

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으며, 채권 총액이 감정가를 상회하여 유찰 가능성도 있으나, 위반건축물 문제가 낙찰가에 상당한 영향을 미칠 것으로 보임.

주변 시세는 유사 연식의 신축 빌라의 경우 1억 3천만원 이상으로 거래되고 있으나, 본건의 위반사항으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높음.

8. 투자 포인트

* 2017년식 신축 건물로 건물 자체 상태는 양호할 것으로 예상됨 (위반 부분 제외).

* 임차인이 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

* 위반건축물 문제가 해결된다면 시세 상승 잠재력이 있음 (단, 해결 가능성 및 비용은 별도 검토 필요).

* 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원이나, 유사 연식의 인접 물건(세인트빌, 54.48㎡)이 13,000만원에 거래된 점, 그리고 '위반건축물'이라는 치명적인 하자 리스크로 인한 가치 하락 및 추후 발생할 수 있는 비용(원상복구, 이행강제금 등)을 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성될 것으로 예상됨.

주변 시세(13,000만원) 및 위반건축물로 인한 디스카운트, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 110,000,000원에서 135,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

따라서, 125,000,000원 을 최적 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.