나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5525 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1131-2 미림프라자오피스텔 10층 1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '신중동역' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 7호선 "신중동역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물내 10층 1005호로서, 외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설로, 현장조사시 관리비 미납상태로 조사되었으니 경매참여시 반드시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로, '근린생활시설 및 업무시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 35 미터, 서측으로 약 15미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미리내유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5525 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1131-2 미림프라자오피스텔 10층 1005호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 68,000,000원 (6천8백만원)

토지 면적: 4.65㎡ (약 1.41평)

토지 지분: 4.647㎡ (약 1.41평)

건물 면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

건물 지분: 22.165㎡ (약 6.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매(부동산)

채권자: 한OO

특이사항: 형식적 경매, 토지거래허가구역

특수 물건 정보: 형식적 경매, 토지거래허가구역 (지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

건축물 정보:

* 건축 연도: 2003년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 10층

* 해당 층: 10층

* 호수: 1005호

* 총 호수: 105호

* 주용도: 업무시설 (제1,2종 근생, 운동시설 포함)

* 전용 면적: 22.16㎡

* 대지 면적: 976.3㎡

* 건축 면적: 676.5㎡

* 건폐율: 69.29%

* 용적률: 674.24%

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 중동 1131-2 미림프라자오피스텔 10층 1005호. '신중동역' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 교통:

* 지하철: 7호선 '신중동역'을 도보로 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 매우 우수합니다.

* 버스: 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 약 35m 도로, 서측으로 약 15m 내외 도로가 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 말소 기준 권리: 2014년 8월 12일 접수된 부천농업협동조합의 근저당(12,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 명시되어 있으나, 개요는 제공되지 않았습니다. (별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 경매 참여 시 반드시 현황 조사를 통해 임차인의 대항력 유무 및 미납 관리비 등을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 입지: 부천시 중동의 핵심 지역으로, 7호선 신중동역 역세권을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변 용도: 아파트 단지, 상업시설, 업무시설이 밀집하여 유동 인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 상권 특징: 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 7호선 신중동역을 통해 강남, 강북 등 서울 주요 도심 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 본건 인근 롯데백화점 중동점, 현대백화점 중동점, 이마트 중동점 등 대형 쇼핑 시설과 CGV, 롯데시네마 등 문화시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 다양한 식당, 카페, 병원 등이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 부곡초등학교, 계남초등학교, 심원초등학교 등 초등학교와 중학교, 고등학교가 위치하고 있습니다. 단, 본건과 직접적인 관련이 있는 교육시설은 '미리내유치원'이 상대 보호구역으로 지정되어 있어, 교육청 문의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납: 현장 조사 시 관리비 미납 상태로 조사되었습니다. 경매 참여 전 관리비 체납액을 반드시 확인하여 인수 여부 및 총 부담액을 산정해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서, 잔금 납부 및 소유권 이전 시 해당 기간 내에는 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. (단, 현재 시점(2026년 8월 14일) 기준으로 지정 기간이 곧 만료될 예정이나, 취득 시점 허가 요건 확인은 필수입니다.)

* 건물 노후도: 2003년 준공되어 약 23년차 건물로, 향후 내부 수리 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있으나, 최종 매각 결과 및 효력은 동일하게 적용됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 중동의 신중동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 2003년식 건물임에도 불구하고 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있으며, 권리 관계도 말소 기준 권리 이하로는 모두 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 또한, 관리비 미납 이력과 임대 관계 미상, 토지거래허가구역 지정 등 확인 및 조치가 필요한 사항들이 있으므로, 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 7호선 신중동역을 통한 탁월한 교통 접근성과 편리한 생활 환경.

* 안정적인 시세: 지역 내 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 형식적 경매: 청산을 위한 경매로, 일반 경매 대비 경쟁률이 낮을 가능성 존재.

* 개발 잠재력: 중심상업지역 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 지역 내 성장 가능성.

9. 예상 입찰가 고려

* 감정가: 68,000,000원

* 최근 매매 사례 (22.16㎡ 기준):

* 2026년 1월 24일: 58,500,000원

* 2025년 12월 16일: 59,000,000원

* 분석: 현재 최저 입찰가(6,800만원)는 최근 실거래가(약 5,850만원 ~ 5,900만원)보다 약 900만원 ~ 950만원 가량 높게 형성되어 있습니다. 이는 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 권리 인수 사항, 관리비 미납, 토지거래허가 등 추가 부담 가능성을 고려할 때, 시장 실거래가 수준을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 본 건의 경우, 법적 최저 입찰가 6,800만원 이상에서 입찰해야 하므로, 시장 가격 대비 높은 최저가로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않거나 재매각 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 입찰가 결정 범위: 6,000만원 ~ 6,500만원 (단, 이는 법적 최저 입찰가 6,800만원 이상에서 결정될 수 있으며, 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 최저 입찰가 수준에서의 낙찰은 시세 대비 고가 낙찰이 될 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.