나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52443 [1] 서울특별시 은평구 구산동 205-2 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "서울구산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철6호선 "구산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 5층건물 내 5층 501호로서 외벽 : 치장 벽돌붙임 등 마감 내벽 : 벽지, 내장타일 등 마감 창호 : 샷시 창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 8M 내외의 포장도로를 통해 본건까지 접근이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 재현황조사서 및 감정평가서에 의하면 집합건축물대장 건축물현황도상 정북방향 기준 좌측 502호, 우측 501호로 등재되어 있으나 현황조사 당시 좌측이 501호, 우측이 502호로 좌우반전 되어 있으며, 현황 문패상 501호 좌측 부분을 매각대상으로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 205-2, 5층 501호에 위치한 다세대주택으로, 서울서부지방법원 2025타경52443(1) 사건번호로 강제경매가 진행 중입니다.

감정평가액은 305,954,000원이며, 건물 전용면적은 49.99㎡(약 15.12평)이고 제시외 건물을 포함한 면적은 4.77㎡(약 1.44평)입니다. 토지 지분은 25.394㎡(약 7.68평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대주택)이며, 제2종근린생활시설(사무소) 용도가 복합되어 있습니다. 건축물 현황도상에는 5층 건물 내 5층 501호로 등재되어 있으며, 사용승인일은 2008년 6월 5일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "서울구산초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독 및 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통망으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 운행 중입니다. 또한, 지하철 6호선 "구산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 22일 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 297,000,000원입니다.

본 건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 김의준 임차인이 존재하나, 전입일자(2022-05-17)보다 말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(2023-03-22)가 늦으므로 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 본 사건의 신청 채권자로서, 임차인 김의준의 임차보증금 반환 채권을 양수하여 승계하였습니다. HUG는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.4.8.자)를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자는 임차 보증금에 대한 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 상권 역시 무난한 편입니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 5월 구산동 147-18번지에 위치한 '리치빌'(2013년 건축, 전용면적 24.74㎡)이 8,800만원에 거래되었으며, 2026년 5월 구산동 355-7번지의 '금당빌라'(1991년 건축, 전용면적 37.02㎡)가 11,500만원에 거래되었습니다.

이들 거래 정보에 따르면 평당 약 1,000만원 ~ 1,176만원 수준으로 추정되나, 이는 본건(49.99㎡, 2008년 건축)의 감정가액 305,954,000원과 큰 차이를 보입니다. 제공된 JSON 데이터의 시세는 본 건의 면적 및 감정가와 비교 시 매우 낮아, 해당 정보만으로는 정확한 시세 판단에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 6호선 구산역 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 교육시설: 서울구산초등학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 소재.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설 혼합 지역으로 생활 편의시설 접근성 우수.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.). 매수인은 계약 전 관련 법규 및 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 현황: 집합건축물대장 건축물현황도 상에는 좌측 502호, 우측 501호로 기재되어 있으나, 현황조사 당시에는 좌측이 501호, 우측이 502호로 좌우 반전되어 있으며, 현황 문패상 501호 좌측 부분을 매각 대상으로 합니다. 호수 표기 오류 가능성이 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 4.77㎡의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 현장 확인 및 명도 대상이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 관련 서류의 효력 및 최종 처리 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 교육 및 교통 환경이 비교적 양호합니다. 감정가액은 305,954,000원이며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차 보증금 전액에 대한 잔존 채권 포기 확약서를 제출하여 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 긍정적인 조건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 건축물 현황상의 호수 표기 오류, 제시외 건물 포함 등 매수인이 직접 확인하고 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 제공된 JSON 시세 정보는 본건의 감정가와 큰 차이를 보여 신뢰성 확보에 한계가 있으므로, 감정가액을 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서 확인 필요).

* 주변 시세 대비 잠재적인 저평가 가능성 (감정가액 기준).

* 교육 및 교통 환경 양호한 입지.

* 다세대주택으로 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 305,954,000원입니다. 제공된 JSON 데이터 상의 최근 매매 정보(2026년 5월, 8,800만원 ~ 11,500만원)는 본 건의 건물 면적 및 감정가와 현저한 차이를 보이며, 해당 지역의 일반적인 시세와 비교 시 매우 낮게 책정되어 있어 신뢰성이 떨어집니다. 따라서 해당 시세 데이터를 직접적인 예상 입찰가 산정의 근거로 삼기에는 무리가 있습니다.

채권 총액 297,000,000원과 감정가액 305,954,000원이 유사하다는 점, 그리고 HUG의 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출 등은 본건의 시장 가치가 해당 금액 수준임을 시사합니다.

토지거래허가구역 지정, 건축물 현황상 호수 표기 오류, 제시외 건물 포함 등의 리스크를 고려하여 감정가액 대비 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 감정가액 305,954,000원의 70% ~ 80% 수준인 약 214,000,000원 ~ 245,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 실질적인 물건 가치 평가 및 관련 서류 재확인 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.