나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52419 [1] 서울특별시 은평구 구산동 191-14 엘림아너스빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "덕산중학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(6호선/응암 역, 구산역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하1층/지상6층 건물 중 제4층 제402로서 (사용승인일:2019.01.15), 외벽 : 석재붙임 및 타일붙임 마감등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지대 내 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시 형생활주택/단지형다세대) 및 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로한면 및 북측으로 약 세로(가)의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 구산동 191-14(토지 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도(자세한 사항은 은평구 도시계획과에 문의))(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 (주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허 가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임. 2. 구산동 191-17(토지 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관 할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀 억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구 역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26~2026. 8.25), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간 :2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52419 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 구산동 191-14 엘림아너스빌 4층402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 236,000,000원

* 토지면적: 16.18㎡ (약 4.90평)

* 토지지분: 16.18㎡ (약 4.90평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "덕산중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(6호선/응암 역, 구산역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 건물의구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하1층/지상6층 건물 중 제4층 제402호로서 (사용승인일: 2019.01.15), 외벽은 석재붙임 및 타일붙임 마감, 내벽은 명시되지 않았으며, 창호는 샷시창 등임.

2.4. 이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중임.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

2.6. 토지의형상및이용상태

남측 하향 완경사지대 내 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 및 근린생활시설)로 이용 중임.

2.7. 인접도로상태등

본건 남측으로 소로 한 면 및 북측으로 약 세로(가)의 도로에 각각 접함.

2.8. 토지이용계획및제한상태

1. 구산동 191-14(토지 1)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 기간: 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 대상, 기간: 2025.10.20~2026.12.31).

2. 구산동 191-17(토지 2)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 기간: 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 대상, 기간: 2025.10.20~2026.12.31).

3. 권리분석

3.1. 경매정보

본 건은 서울서부지방법원 2025타경52419호로 진행되는 부동산강제경매 물건임.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을1 (주택임차권, 2024.12.30 접수)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸함.

3.3. 인수되는권리

* 주택도시보증공사는 이 사건 신청 채권자로서, 망 김시택 상속인(정하자, 김현성, 김대우)의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인임.

* 주택도시보증공사는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 (2026.4.1.자).

* 이로 인해, 비록 등기부상 '정하자(망김시택의상속인)외 2명'의 주택임차권(을1)이 '인수'로 기재되어 있고, 김현성 및 정하자 임차인의 대항력이 있다고 명시되어 있으나, 낙찰자가 직접적으로 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 인수보증금합계

0원 (주택도시보증공사의 확약으로 인해)

4. 상권분석

4.1. 주변시세동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 구산동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 147-18번지 "리치빌" (2013년 준공) 5층, 전용면적 24.74㎡ 매물이 8,800만원에 거래됨. (평당 약 1,176만원)

* 2026년 5월, 355-7번지 "금당빌라" (1991년 준공) 1층, 전용면적 37.02㎡ 매물이 11,500만원에 거래됨. (평당 약 1,027만원)

본건 물건(엘림아너스빌, 2019년 준공)은 전용면적 29.98㎡ (약 9.07평)임.

주변 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 시장 가격은 평당 약 1,000만원 ~ 1,200만원 수준으로 추정됩니다. 이를 전용면적 9.07평에 적용하면 약 9,300만원 ~ 10,660만원 범위로 산출됩니다.

4.2. 감정가와의괴리

본 건의 감정가는 236,000,000원 (약 2,600만원/평)으로, 최근 거래 사례에서 나타난 시세(약 1,000만원~1,200만원/평)와 비교할 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본 건은 "덕산중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임. 제공된 정보 및 일반적인 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5.2. 편의시설및교통

편의시설 및 교통 여건은 일반적인 주거지역 수준으로 양호한 편임. (상기 입지조건 참조)

6. 잠재적리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)의 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 함. (지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31)

6.2. 대항력있는임차인존재(단,부담없을가능성높음)

정하자(망김시택의상속인) 등은 대항력이 있는 임차인으로 존재하나, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하므로, 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됨. 다만, 이 확약의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 법률 검토가 필요함.

6.3. 감정가와시세의괴리

본 건의 감정가는 236,000,000원인 반면, 제공된 최근 거래 사례를 통해 분석한 시장 시세는 약 9,300만원 ~ 10,660만원 수준으로, 상당한 괴리가 존재함. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 재감정 또는 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있음.

6.4. 건축연도및건물상태

엘림아너스빌은 2019년식으로 비교적 신축이나, 주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 건물 상태 대비 가격 적정성을 신중히 판단해야 함.

7. 종합의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년 사용승인을 받아 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 주변 학군 및 주거 지역으로의 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 신청 채권자인 주택도시보증공사의 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 이 확약의 법적 효력에 대한 최종적인 확인은 필수적입니다.

가장 큰 쟁점은 감정가(236,000,000원)와 제공된 주변 시세 정보(약 9,300만원 ~ 10,660만원) 간의 현저한 차이입니다. 이는 본 건의 시세 대비 고평가 가능성을 시사하며, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하고 관리가 용이함.

* 우수한 입지: 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 주거 선호 지역에 위치.

* 미미한 인수 보증금 부담: 신청 채권자의 확약으로 임차보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 236,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(2026년 5월 거래 사례)에 따르면, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 약 9,300만원 ~ 10,660만원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

채권자(주택도시보증공사)의 임차보증금 반환청구권 포기 확약으로 인해 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 해당 확약의 법적 효력 및 이행 여부는 추가 확인이 필요합니다.

또한, 토지거래허가구역이라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재(비록 채권자 확약으로 부담이 없을 것으로 예상되나) 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 시세와 감정가의 괴리, 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 현실적인 입찰가격을 산정하기 위해서는 보다 면밀한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

현재 파악된 정보만으로는 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 감정가의 70~80% 수준으로 시작하여 시세 및 낙찰 동향을 보며 결정하는 것이 일반적이나, 제공된 JSON 데이터의 시장 시세가 감정가보다 훨씬 낮으므로, 이를 기준으로 접근하면 약 1억원 내외가 될 수 있습니다.

감정가와 시장 시세의 큰 괴리를 고려하여, 보수적인 범위 내에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

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