나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52437 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 392-32 동진홈타운 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "3호선, 5호선, GTX-A 연신내역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물(사용승인일:2015.06.23) 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 3m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

392-32번지 외 2필지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52437 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 392-32 동진홈타운 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.54㎡ (약 11.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공년도: 2015년

1.2. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 3호선, 5호선, GTX-A 연신내역 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 약 3m의 포장도로에 접함.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부 구분: 갑7)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 명확히 기재된 권리는 없음.

등기부상 권리 요약:

* 소유권이전, 신탁등기 말소 등 (등기부 구분: 갑3, 갑4)

* 주택임차권: 이진우 (등기부 구분: 을5) - 보증금 217,000,000원, 전입 2021-04-26, 확정 2021-04-07. 등기부상 '말소'로 표기됨.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (등기부 구분: 갑7) - 말소기준권리.

* 압류: 국민건강보험공단 (등기부 구분: 갑8) - 말소.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 이진우

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-04-07

* 배당신고일자: 2023-06-15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이진우는 배당신고를 하였으며, 대항력이 없는 것으로 판단됨. 또한, 주택도시보증공사가 이 임차인의 보증금반환 채권을 양수하고, 배당으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음 (2026.4.23.자). 이에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

인근 지역: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 상권 형성 상태는 보통임.

유사 물건 거래 사례 분석:

* 서울 은평구 갈현동 481-19 현대빌리지 (연립, 1994년 준공, 4층, 전용 46.47㎡): 2026년 5월, 23,500만원 거래. (평당 약 1,671만원)

* 서울 은평구 갈현동 275-154 (다세대, 1986년 준공, 지하층, 전용 49.97㎡): 2026년 6월, 19,000만원 거래. (평당 약 1,257만원) - 저층/지하층으로 비교 시 참고

* 서울 은평구 갈현동 507-2 창성빌라 (다세대, 2001년 준공, 2층, 전용 71.91㎡): 2026년 5월, 33,000만원 거래. (평당 약 1,517만원)

분석:

본 물건은 2015년 준공으로, 비교 사례 중 가장 신축에 속합니다. 전용면적은 약 11.36평으로, 최근 거래된 14평대, 21평대 물건보다 작습니다.

유사 물건들의 평당 시세는 약 1,250만원 ~ 1,670만원으로 형성되어 있으며, 본 건의 면적과 준공 연도를 고려 시 평당 1,500만원 ~ 1,700만원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

감정가 266,000,000원은 평당 약 2,341만원으로, 최근 거래 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 갈현1동 주민센터 인근이며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성: 지하철 3호선, 5호선, GTX-A 연신내역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때, 통학 가능한 거리에 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 또는 2025.10.20.~2026.12.31.) 일반 매수자의 경우 계약 시 관련 규정을 확인해야 하며, 특정 조건(외국인, 특정 용도 등)에 해당 시 허가가 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건: 주택도시보증공사가 채권 양수인으로서 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, HUG의 약정 이행 여부에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다 (단, 공적 기관임을 감안 시 실현 가능성은 매우 낮음).

건축물 노후화: 2015년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치한 동진홈타운 내 다세대주택으로, 2015년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호하며, 연신내역 등 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 이진우의 보증금 전액이 배당으로 해소될 것으로 예상되어 매수인의 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

주택도시보증공사의 확약서 제출로 명도 및 인수 과정이 원활할 것으로 보입니다.

다만, 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간 내에 취득하므로 관련 절차 확인이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

서울 내 주요 역세권(연신내역) 접근성이 우수하여 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

2015년 준공된 건물로, 주변의 노후된 다세대주택 대비 상품성이 뛰어납니다.

인수되는 임차보증금이 없어 명도 및 권리관계가 매우 깔끔합니다.

주택도시보증공사의 확약으로 매수인의 권리가 보호됩니다.

1.9. 예상 입찰가

건물 전용면적: 37.54㎡ (약 11.36평)

주변 시세 분석 결과, 유사 물건들의 평당 시세는 약 1,500만원 ~ 1,700만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 전용면적(약 11.36평)에 평당 시세(1,600만원 적용)를 곱하면 약 181,760,000원이 됩니다.

감정가(266,000,000원)는 최근 시세 대비 현저히 높으므로, 시세 수준에서의 입찰이 합리적입니다.

인수 부담이 없고, 비교적 신축 건물이라는 점을 감안하여 시세 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 결정하는 것이 바람직하며, 190,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.