나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52411 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 6호선 "응암역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역"등 이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 지하 1층, 지상 9층 건 내 제5층 제501호 로서(사용승인일: 2019.07.19), 외벽: 인조석 및 치장벽돌 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재경보설비, 스프 링클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52411 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 5층501호

* 면적: 건물 42.57㎡ (약 12.88평) / 토지 13.08㎡ (약 3.96평)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 228,000,000원

토지면적: 13.08㎡ (약 3.96평)

건물면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 '응암역' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 '응암역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본 건은 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 정보 탐색 결과, 본 건 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경52411) 입니다. (등기부상 접수일자 2025-12-23으로 기재되어 있으나, 사건번호상 경매 진행 중인 물건으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (안린)

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2022-10-23

* 전입일자: 2022-12-02

* 배당신고일자: 2024-09-30

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사가 신청채권자로서 안린의 임차보증금반환 채권을 양수하고, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권 '을1'은 말소 예정이며, HUG의 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

* 등기부상 권리 요약:

* 소유권 보존 (2019-07-31)

* 소유권 이전 (신탁말소, 공유자 전원 지분 이전: 남봉우, 2020-10-26)

* 주택임차권 (안린, 2024-09-30 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-23 접수, 말소기준권리)

* 채권 총액: 257,000,000원 (강제경매 채권액 기준)

4. 상권분석

본 물건은 서울 은평구 역촌동의 지하철 6호선 응암역 인근 주거지대에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 유형의 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 임대 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 근린생활시설이 발달하여 상권으로서의 기능도 어느 정도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 소규모 아파트 단지 등이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

* 건물정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕, 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제5층 제501호

* 사용승인일: 2019년 07월 19일 (비교적 신축 건물)

* 설비내역: 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수시설, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 외국인 등 특정 대상자 또는 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구 등 특정 용도에 대해 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 매수 목적 및 대상자에 따라 관할 구청의 토지거래허가 취득이 필요할 수 있으며, 이는 매수 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다. (지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 등 다수의 허가구역 지정 정보 확인됨)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자로 참여하면서 임차보증금 관련 조건이 변경되었습니다. 임차권 등기 말소에 대한 확약이 있었으나, 관련 절차 및 HUG와의 최종 합의 내용을 철저히 확인해야 합니다.

* 기타 법규 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 역촌동 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔입니다. 권리관계상 특별히 인수해야 할 부담은 없으며, 채권자(주택도시보증공사)가 임차보증금 관련 확약서를 제출하여 매수인의 부담을 덜어주고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경과 관련된 사항은 매수인이 면밀히 확인하고 절차를 진행해야 하는 주요 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 인근으로 임대 수요 확보가 용이하며, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이하고, 높은 임대 경쟁력을 가집니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 수 있습니다. (임차인 대항력 없음)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 228,000,000원입니다.

본 경매물건은 인수되는 임차보증금이 없어 보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 하지만, 토지거래허가구역 지정으로 인해 매수 목적 및 자격에 따라 관할 구청의 허가 절차가 필수적으로 요구되며, 이는 거래 과정에 추가적인 시간과 노력을 필요로 할 수 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경과 관련된 확약 내용이 매수 이후에 문제가 되지 않는지 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

현재 시세에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않아 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 어렵습니다. 따라서, 입찰 시에는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 최근 주변 오피스텔의 실거래가, 임대료 수준, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 조사하여 본 건의 가치를 재평가한 후, 토지거래허가 관련 절차 및 비용, HUG 인수조건 관련 제반 사항 등을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.