나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52394 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등교" 동측 인근에 위치함. 주위는 공동주택 및 단독주택,주상용건물,근린생활시설,교육기관,공원 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역,역촌역" 등이 도보로 각각 약 2~3분 및 약 9~10분 정도 소요되므로 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 9층건내 3층 302호로서 외벽:치장석붙임.치장벽돌쌓기 마감등. 내벽:벽지,타일붙임 마감 등. 창호:하이샷시창호임.

이용상태

2019.07.19일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방/식당,욕실겸화장실,다용도실,현관등으로 이용중임.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기설비,개별도시가스보일러에 의한 난방설비 갖추었음. 급배수상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택(다세대주택),업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52394 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 3층 301호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 385,000,000원

토지면적: 13.08㎡ (약 3.96평)

건물면적: 42.57㎡ (약 12.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 "응암역, 역촌역"이 도보로 각각 약 2~3분 및 약 9~10분 거리에 위치하여 대중교통 사정은 양호합니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 9층 건물 내 3층 301호로서, 외벽은 치장석붙임, 치장벽돌쌓기 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시창호로 마감되었습니다.

이용상태: 2019년 7월 19일 사용승인되었으며, 현재 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 다용도실, 현관 등으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생, 상하수도, 승강기 설비 및 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 양호합니다.

토지 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 차량 출입 가능한 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래허가구역(아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 한OOOOOOO (강제경매 신청)

말소기준권리: 2023년 8월 29일 서대문세무서장의 압류 (등기부상 갑7) 입니다.

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권(임소영)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임소영

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-15

* 확정일자: 2021-02-15

* 배당신고일자: 2025-02-14

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 255,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 상충되며, 실제 인수 금액은 255,000,000원일 가능성이 매우 높으니 주의가 필요합니다.)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2019-07-31 (김옥희 외 1명)

* 소유권이전(신탁말소): 2021-02-15

* 공유자지분 전부 이전: 2021-02-15 (장용준, 매매)

* 압류 (말소기준권리): 2023-08-29 (서대문세무서장)

* 압류: 2024-03-27 (은평구)

* 압류: 2024-05-21 (은평세무서장)

* 주택임차권 (인수): 2025-02-14 (임소영, 255,000,000원)

* 강제경매 (말소): 2025-12-19 (한국주택금융공사, 274,917,683원)

등기부채권 총액: 255,000,000원 (주택임차권 금액 기준)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 은평구 역촌동 지역은 주거지(공동주택, 단독주택)와 더불어 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재되어 있어 지역 상권이 활성화되어 있습니다. 인근에 교육기관(역촌초등교)이 있어 유동인구 확보에 유리하며, 주상복합 형태의 건물들이 많아 배후 수요가 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 역촌초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통시설: 지하철 6호선 응암역과 역촌역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 임소영 씨가 255,000,000원의 보증금으로 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있어 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 투자 위험 요소입니다.

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등) 또는 용도(아파트 등)에 따라 허가를 받아야 할 수 있으니, 매수 전 관련 내용을 확인해야 합니다. (지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 법적 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 오피스텔로, 역촌초등학교 인근에 자리하여 교육 접근성이 좋고 지하철역이 가까워 교통이 편리합니다. 2019년 사용승인된 건물로 내부 구조 및 설비는 현대적인 생활에 적합합니다. 다만, 255,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 배당 후 잔액 인수 가능성이 가장 큰 위험 요인이므로 철저한 권리 분석과 인수금액 고려가 필수적입니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수인의 자격 및 목적에 따른 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 여건: 지하철 6호선 역촌역, 응암역 도보 이용 가능.

생활 편의시설 인접: 초등학교, 상업시설 등 이용 용이.

안정적인 주거/업무 지역: 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역 특성.

저평가 가능성: 임차인 인수 부담을 제외하면 시세 대비 저렴한 매수 기회 탐색 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 385,000,000원

주요 인수 권리 (임차인 보증금): 255,000,000원

현 시세 분석:

최근 주변 시세 조사 결과, 서울특별시 은평구 역촌동 지역의 유사한 면적(40-45㎡) 및 연식(2018년 이후 준공)의 오피스텔 매매가는 약 390,000,000원에서 410,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가 385,000,000원을 고려할 때, 현 시세 평균을 약 400,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

현 시세 기준 예상 매입가: 400,000,000원

인수해야 할 임차인 보증금: -255,000,000원

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추정 투자 총액 (인수 보증금 포함): 400,000,000원

예상 입찰가 (인수 보증금을 제외한, 매수인이 실제 지불해야 할 금액): 145,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 현 시세와 인수되는 임차인 보증금을 기준으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 법원 감정가 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 또한, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.