나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52382 [1] 서울특별시 은평구 증산동 253 자선메르시안아파트 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 증산동 소재‘증산초등학교’동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(증산역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트(경사지붕) 9층 건물내 6층 602호로서, 외벽: 콘크리트 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건의 공부상 용도는 아파트로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52382 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 증산로5길 5-11 (증산동), 자선메르시안아파트 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 641,000,000원

토지면적: 35.94㎡ (약 10.87평)

토지 지분: 35.94㎡ (약 10.87평)

건물면적: 73.01㎡ (약 22.09평) - 전용면적 기준

건물 지분: 73.01㎡ (약 22.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

채권자: 장

특이사항: 공유물분할 경매, 토지거래허가구역

구분건물 감정평가요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트(경사지붕) 9층 건물 내 6층 602호

- 준공일: 2003년 12월 05일 (사용승인일 기준)

- 총 동 건물 면적: 3349.89㎡

- 대지 면적: 1084㎡

- 건폐율: 35.36%

- 용적률: 249.85%

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 은평구 증산동 소재 '서울증산초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있습니다. 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 북서측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 편으로, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 권리분석 결과, 말소기준권리인 2025년 12월 23일자 임의경매 개시결정 등기(채권자: 장희자)를 기준으로 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 집합건물 등기부 요약상 소유권 변동 이력이 확인되며, 현재 소유권은 장해수 외 2명 등 상속인 명의로 되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 서울증산초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 증산역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: 서울증산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 일반 매각과는 달리 경매 절차 및 이후 소유권 관계 정리에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건이 속한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 아파트의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가 대상 용도로 지정되어 있습니다. 이에 따라 취득 시 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 하며, 허가 절차 미준수 시 법적 제재를 받을 수 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에게도 해당될 수 있으므로, 계약 전 반드시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 점유 관계 등 실제 현황 파악에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 내 아파트로서의 기본적인 가치를 지니고 있으며, 교통 및 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 공유물분할 경매라는 특성과 토지거래허가구역이라는 제한 조건은 매수 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 관련 절차를 면밀히 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 내 실수요 및 투자 목적: 서울 은평구라는 입지적 이점과 아파트라는 선호도 높은 주거 상품이라는 점에서 실수요자 및 투자자 모두에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 서울 부동산 시장 동향에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 가격: 감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 권리 관계의 복잡성, 토지거래허가구역 지정 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 641,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 구체적인 입찰가 산정은 개별적인 시장 조사와 전문가의 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.