나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14088 [1] 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "샛강역(지하철9호선,신림선)", 근거리에 "여의도역(지하철5,9호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 제지하층 제비8에이호외 7개호로서, (사용승인일 : 1978.11.03.) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등입니다.

이용상태

대상물건 기호 1~8 공히 공중목욕탕(상호 : 면역공방로얄사우나)으로 이용중이며, 기호 6(제비13호) 일부는 공용 주차장의 연결 통로로 이용 중인 바 기호 5와 기호 7 사이의 공용 복도를 연결 통로의 대체로 제공받아 목욕탕으로 일괄 이용 중입니다. 기호 6의 연결 통로 외 부분은 목욕탕과 목욕탕기관실(보일러, 온수탱크, 냉각기 등 소재)로 이용 중인 것으로 조사되었고 목욕탕으로 최초 사용시부터 이와 같이 이용 중이며 추후 장래에도 변동이 어려울 것으로 탐문조사 되었으니 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방시설, 승강기, 주차장 등 구비되어 있으며, 목욕탕 관련설비(목욕탕용 급배수설비, 각종 펌프류 및 배관설비, 보일러, 온수보일러 난방설비, 온수탱크, 물탱크, 연수기 등 대상 목욕탕 관련설비 일체)는 대상물건 용도에 따른 필수적인 부속설비로서 본건에 포함하여 평가하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 왕복5차선 도로, 남서측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 시장(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

- 대상물건은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유부분 면적이 상이하며, 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 면적은 집합건축물대장상 전유부분의 면적과 공용부분의 면적을 모두 포함한 면적인 바 ‘구분건물 감정평가명세표’ 상 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 면적을 기재하고 비고란에 집합건축물대장의 전유부분 면적을 별도 기재하였으니 참고하시기 바랍니다. - 대상물건 기호 5(제비12에이호)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적은 49.19㎡, 집합건축물대장상 전유면적(27.31㎡)과 공용면적(21.82㎡)의 합은 49.13㎡로 상이하나 그 차이가 미미하여 평가액 산정시 집합건축물대장상 전유면적 및 공용면적을 기준하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 소유자가 직접 운영하는 것으로 탐문조사되었으나 경매 진행 및 입찰시 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~8은 벽체 구분없이 일괄하여 공중목욕탕으로 이용 중인 것으로 조사되며 집합건축물대장상 구분 등재되어 있고 집합건축물대장 및 관리사무소에서 확인받은 도면 등에 따라 각 호 위치와 면적 등이 특정 가능함 등을 고려하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 구조상, 이용상 독립성이 인정되는 구분소유 물건임을 고려하여 평가하였으니 관련 법령 및 판례 등에 따라 구분소유권의 객체가 되지 않는지 여부 등을 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 각 호실의 경계벽 복원은 현황도면에 따라 가능한 것으로 관리사무실의 확인을 받았으며, 경계벽 복원시 철거 및 원상 복원 등에 따른 비용은 최소 1억원 이상 소요될 것으로 탐문조사된 바 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~5, 7, 8은 개별 호수로서의 단독 효용 가치가 있으나, 기호 6(제비13호)은 기준시점 현재 임의의 세 부분으로 분할 사용되어 목욕탕의 효용에 기여하고 있는 바 별도 매각시에는 가치가 달라질 수 있음에 유의하여 주시기 바랍니다. - 물탱크는 대상물건이 소재한 건물 1층 남동측 외부에 가설되어 있고, 지하1층 배관설비 등은 지하1층 주차장 공용공간 벽면에 위치하는 바 향후 공용공간 사용에 대한 별도의 규약에 따른 사용상 제약이 있을 수 있으므로 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~4는 공용면적 복도 부분을 약 30cm(총 면적 약 8.7㎡) 일괄 무단 점유하여 사용 중인 것으로 관리사무실 탐문 조사되었고(후첨 "호별배치도" 참조), 향후 공용공간 사용에 대한 별도의 규약에 따른 사용상 제약 및 원상회복 요구가 있을 수 있는 바, 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 포함(125,000,000원) 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14088 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호

용도: 목욕시설

건물명: (별도 명시된 건물명 없음, 상호는 '면역공방로얄사우나'로 추정)

토지면적: 207.81㎡ (약 62.86평)

건물면적: 846.21㎡ (약 256.00평)

감정가: 5,214,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 영등포구 여의도동에 소재하며, "여의도여자고등학교"의 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 및 신림선의 "샛강역", 그리고 지하철 5호선 및 9호선의 "여의도역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

대상 물건 북동측으로는 왕복 5차선 도로, 남서측으로는 폭 약 12m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2019년 9월 16일 접수된 세종서부농업협동조합의 근저당권 (채권액 14억 1천만원)입니다.

이후 접수된 주식회사토포스파이낸셜대부의 근저당권 (3억원) 및 주식회사에스플러스대부의 근저당권부채권질권 (3억원), 그리고 경매를 신청한 주식회사토포스파이낸셜대부의 임의경매개시결정 (3억원)은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.

따라서 본 경매로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,710,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기사항전부증명서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 현재 등기부에는 해당 권리가 등재되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설:

대상 물건은 서울의 중심 업무지구인 여의도에 위치하여, 다수의 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

주변 상권 특성:

주변이 금융 및 업무 중심지여서 배후 수요가 풍부하며, 다양한 상업 시설들이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

인근 상업 시설을 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

"여의도여자고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경:

물건지 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용상태 관련:

* 기호 6 (제비13호)의 일부 공간이 공용 주차장 연결 통로로 사용되고 있으며, 공용 복도를 대체하여 사용 중입니다.

* 건물은 목욕탕 용도로 이용 중이며, 목욕탕 관련 기관실(보일러, 온수탱크 등)도 포함되어 있습니다.

* 전체 195개의 구분소유 물건 중 일부 호수(기호 1~8)가 통합하여 목욕탕으로 사용되고 있어, 각 호실의 구조적, 이용상 독립성 인정 여부에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

공부와의 차이:

* 집합건축물대장상의 전유부분 면적과 등기사항전부증명서상의 면적이 상이한 부분이 있습니다. 이는 집합건축물대장상의 전유부분 면적과 공용부분 면적을 합산한 면적이 등기부상 면적과 차이를 보이는 경우입니다.

* 기호 5 (제비12에이호)의 경우, 등기부상 면적(49.19㎡)과 대장상 면적(49.13㎡)의 차이가 미미하여 감정평가 시 집합건축물대장상 면적을 기준으로 하였습니다.

기타 참고사항:

* 채무자 겸 소유자가 내부 공간을 통합하여 '로얄 면역공방 사우나'를 직접 운영하는 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 기호 1~8은 벽체 구분 없이 일괄하여 공중목욕탕으로 이용 중이며, 각 호실의 경계벽 복원 시 철거 및 원상 복구에 최소 1억원 이상의 비용이 소요될 것으로 조사되었습니다.

* 기호 6 (제비13호)은 현재 임의로 분할되어 목욕탕, 기관실, 공용 주차장 연결 통로로 이용 중이며, 별도 매각 시 가치가 달라질 수 있습니다.

* 물탱크는 건물 외부에 가설되어 있고, 지하 1층의 배관 설비 등은 지하 1층 주차장 공용 공간 벽면에 위치하고 있어, 향후 공용 공간 사용에 대한 규약에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 기호 1~4는 공용 복도 부분을 약 30cm (총 면적 약 8.7㎡) 일괄 무단 점유하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 원상 회복 요구 또는 사용상 제약이 발생할 수 있습니다.

건축물 용도 상이:

건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 현재는 '목욕시설'로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도로, 시장, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 적용되어 있습니다.

제시외 건물:

목욕탕 관련 설비(물탱크, 배관 등)로서 125,000,000원 상당의 제시외 건물이 본건과 함께 매각됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 여의도동이라는 핵심 입지에 위치한 목욕시설 경매 물건입니다. 지하철역과의 접근성이 뛰어나고 주변이 상업 및 업무 시설로 밀집되어 있어 입지 조건은 매우 우수합니다. 감정가는 52.14억원이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리관계 또한 매우 양호합니다. 특히 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

그러나 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 공부상 면적과의 차이, 공용 공간 무단 점유, 경계벽 복원에 상당한 비용(최소 1억원 이상)이 예상되는 점, 공용 시설물(배관 등)의 위치로 인한 사용 제약 가능성 등이 그것입니다. 또한, 8개 호실이 통합되어 목욕탕으로 운영되는 점은 향후 각 호실의 독립적 이용 또는 구분 소유권 인정 여부에 대한 법적 검토와 함께, 통합 운영 시의 가치 및 분리 시의 가치 변동 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 다른 점도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 서울 영등포구 여의도동이라는 최중심 상업/업무 지구에 위치하여 입지 가치가 높습니다.

교통 편리성: 샛강역, 여의도역 등 주요 역을 도보권 또는 근거리로 이용 가능합니다.

권리관계 양호: 인수할 임차인 보증금이 없고, 모든 등기부상 채무는 매각으로 소멸될 예정입니다.

운영 중인 시설: 현재 목욕탕으로 운영되고 있어, 정상적인 영업이 가능하다면 즉시 현금 흐름을 기대할 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 목욕탕 운영에 필수적인 관련 설비가 감정평가에 포함되어 있어, 별도의 설비 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 5,214,000,000원

고려사항:

* 해당 물건의 현재 운영 상태, 수익성, 그리고 잠재적인 향후 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

* 내부 복원 비용(최소 1억원 이상), 공용 공간 사용 관련 제약, 무단 점유로 인한 원상회복 의무 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 여의도 지역의 유사 부동산 시세 및 경매 시장 동향을 충분히 조사하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

* 낙찰 후 예상되는 대출 가능 금액 및 본인의 자기 자본 투자 비율을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

종합적으로, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 하지만 상기 언급된 물건의 장점과 잠재적 리스크, 그리고 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 시장 상황에 맞는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.