나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14134 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제3층 제309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 업무용건물, 상업용건물, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임..

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상12층건 내 3층 309호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 유사 사다리형의 토지로 업무시설 및 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 8미터 내외, 남측 및 서측으로 으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 926-5번지 기준: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14134 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제3층 제309호

건물용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 70,000,000원

토지면적: 5.34㎡ (약 1.62평)

토지지분: 5.339999999999999㎡ (약 1.62평)

건물면적: 16.73㎡ (약 5.06평)

건물지분: 16.73㎡ (약 5.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무용 건물, 상업용 건물, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

건물은 북측으로 폭 8미터 내외, 남측 및 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 9일 접수된 강서세무서장의 압류(갑8)입니다. 이 기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑9)도 포함됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

가장 중요한 권리 분석 사항은 매수인이 인수해야 하는 주택임차권이 존재한다는 점입니다. 등기부 요약에 따르면, 을1 순위로 접수된 정혜진 씨의 주택임차권이 있으며, 보증금은 90,000,000원입니다. 이 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

정혜진 씨는 2023년 1월 19일 전입, 2022년 12월 22일 확정일자를 받았으며, 2025년 1월 31일 배당신고를 하였습니다. 대항력이 있으며, 월세 50,000원을 지급하는 조건입니다.

한편, 임차인 김두관 씨는 2025년 10월 15일 전입하였으나, 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있고 '대항력 없음'으로 표시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수해야 할 총 보증금은 90,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 오피스텔, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 화곡1동주민센터와 인접해 있어 행정 및 공공 서비스 이용이 용이하며, 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 지하철역(까치산역)이 근거리에 있고 버스 노선도 다양하여 유동 인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 공항과 관련된 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정된 점은 항공기 소음 등의 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

반경 내에 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 소방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 주택임차인 정혜진 씨의 보증금 90,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 현재 감정가 70,000,000원을 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 낙찰가는 반드시 이 인수 보증금을 고려하여 산정해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 항공기 소음이나 안전 규제와 관련될 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재적 리스크

건물 면적이 16.73㎡ (약 5.06평)으로 소형 오피스텔에 해당하여, 임대 수익률이나 향후 매각 시 잠재 수요층이 제한적일 수 있습니다. 임차인 정혜진 씨의 월세가 50,000원으로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 시장 임대료와 다를 수 있어 추후 임대차 계약 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 90,000,000원의 선순위 임차 보증금이 존재하며, 이는 감정가 70,000,000원을 초과하는 금액입니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적이며, 향후 추가적인 부담이 발생할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 주요 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 까치산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 인수 임차인의 보증금 부담이 매우 큽니다.)

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔은 약 100,000,000원에서 130,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 70,000,000원이나, 인수해야 할 선순위 임차 보증금이 90,000,000원임을 감안해야 합니다.

따라서, 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 비용은 낙찰가 + 인수 보증금(90,000,000원)이 됩니다.

예상 시장 가치를 110,000,000원으로 가정할 경우,

최대 입찰가는 110,000,000원 (예상 시장가) - 90,000,000원 (인수 보증금) = 20,000,000원 이 됩니다.

실제 입찰가는 낙찰가율, 경쟁 구도, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하나, 인수 보증금이 감정가를 초과하는 특수 물건이므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 감정가 70,000,000원보다 현저히 낮은 금액에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.