나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50304 [1] 서울특별시 용산구 장문로 24, 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 보광동 소재 "한국폴리텍대학 서울정수캠퍼스" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 제5층 중 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 1972.09.04) 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅, 치장벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 대체로 사다리형 토지로서, "아파트 및 부대시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 14미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한국폴리텍대학 서울정수캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50304 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 장문로 24, 101호

용도: 아파트

감정가: 2,330,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: (OOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.64㎡ (약 12.00평)

토지지분: 39.64285714285714㎡ (약 12.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 163.47㎡ (약 49.44평)

건물지분: 163.47㎡ (약 49.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 1972년 09월 04일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물 층수: 총 5층 중 제1층

주요 용도: 아파트

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 용산구 보광동 소재 "한국폴리텍대학 서울정수캠퍼스" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. [cite: provided text]

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. [cite: provided text]

* 한국폴리텍대학 서울정수캠퍼스로 접근 가능한 버스 노선이 인근에 있음.

* 지하철 6호선 이태원역에서 도보 약 7분 거리에 위치함.

2.3. 도로 상태

본 건 북측으로 약 14미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이함. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (채권자: 김학성, 접수일자: 2022-01-05, 채권금액: 375,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑구 2번 나정남 외 2명 소유권 이전 (접수일자: 2022-01-05, 확정판결)

* 을구 3번 근저당권 (채권자: 김학성, 접수일자: 2022-01-05, 채권금액: 375,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 5번 근저당권 (채권자: 이성신, 접수일자: 2022-01-26, 채권금액: 300,000,000원)

* 갑구 10번 주식회사대장 소유권 이전 (접수일자: 2023-11-02, 공매)

* 갑구 12번 주식회사대장 임의경매 (접수일자: 2025-01-17, 채권금액: 0원, 공유물분할을 위한 경매개시결정)

* 갑구 13번 용산구(서울특별시) 압류 (접수일자: 2025-04-04)

* 갑구 14번 용산구(서울특별시) 압류 (접수일자: 2025-04-04)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건명세서에 따르면 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음. [cite: provided text]

3.4. 등기부 요약

총 채권 금액: 675,000,000원 [cite: provided text]

* 말소기준권리: 을구 3번 근저당권 (김학성, 375,000,000원, 2022.01.05)

* 등기부상 을구 3번, 5번 근저당권 및 갑구 13, 14번 압류 등 다수 권리가 말소 예정이나, 낙찰 후 추가 인수되는 권리가 있는지 최종 등기부 확인 필요.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원임. [cite: provided text]

* 물건 명세서 상 임차인 현황에 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 기재되어 있으나, 현재 점유자가 임차인인지 여부는 별도 확인이 필요함. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰자가 해당 내용을 인수할 수 있으므로 주의가 요망됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 분석

해당 지역은 제2종일반주거지역으로, 7층 이하 건축이 제한되는 지역임. [cite: provided text]

부동산 시세 정보에 따르면 용산구 보광동 일대의 아파트들은 높은 가격대를 형성하고 있으며, 특히 인근 신축 아파트의 경우 평당 1억 원을 상회하는 가격대를 보이고 있음. 본 물건은 준공된 지 50년이 넘어 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있으나, 관련 법규 및 사업성은 별도 검토가 필요함.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 주요 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(한국폴리텍대학 서울정수캠퍼스), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상: 건축물의 용도로 사용되는 부지)

* 기타: 남측은 완경사지대로 대체로 사다리형 토지이며, 아파트 및 부대시설 건부지로 이용 중임. [cite: provided text]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육 시설: 한국폴리텍대학 서울정수캠퍼스가 인접해 있으며, 보광초등학교 등 교육 시설이 분포함.

* 주요 시설: 용산역 주변으로 이태원 거리, 한강 공원, 용산어린이정원 등 다양한 문화 및 여가 시설 접근성이 양호함.

5.2. 주거 환경

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호한 편임. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매의 특성

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 소유권이 복잡하게 얽혀있을 수 있으며, 향후 공유자 간의 분쟁 가능성 또는 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있음.

6.2. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1972년으로, 약 50년 이상 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링/재건축 관련 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 토지이용계획 상의 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건물 신축이나 증축에 제한이 있을 수 있으며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 별도 허가가 필요할 수 있음. [cite: provided text]

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건 소재지(서울특별시 용산구 장문로 24) 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구라는 우수한 입지에 위치한 아파트 경매 물건으로, 공유물분할 경매라는 특수성을 가지고 있음. 비록 건물이 노후화되었으나, 재건축 가능성이나 토지 지분 가치를 고려해 볼 수 있음. 말소기준권리 상 대부분의 권리는 소멸되나, 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나 점유자 확인 및 권리관계는 면밀히 검토해야 함. 토지이용계획 상 용도지역 제한 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 고려할 사항임.

8. 투자 포인트

* 강북의 신흥 주거지로 부상하는 용산구에 위치

* 공유물분할 경매를 통해 저가 매수 기회 포착 가능성

* 향후 재건축/리모델링 가능성을 염두에 둔 토지 지분 투자 관점

* 인수되는 보증금 없는 임차인 현황 (단, 점유자 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 해당 물건의 감정가, 주변 시세, 경매 낙찰 통계, 물건의 장단점, 명도 비용, 법무 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 본 보고서에서는 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 이를 제외한 시장 가치 및 투자 수익률을 감안하여 결정해야 함.

9.2. (추후 상세 분석을 통해 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.