나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52365 [1] 서울특별시 용산구 문배동 24-8 프라임팰리스 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 한강로1가 소재 지하철 4·6호선"삼각지역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 아파트 등 공동주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임..

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남동측 근거리에 지하철 4·6호선"삼각지역"이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지하 2층/지상 20층 건물 내 제9층 제907호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 기계식 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 아파트(도시형생활주택) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북동측으로 삼각지 고가차도를 포함한 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선, 용산구 고시2019-39호, 세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으므로 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52365 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 문배동 24-8 프라임팰리스 9층907호

용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OO

1.2. 건물 정보

건물면적: 18.77㎡ (약 5.68평)

건물지분: 18.77㎡ (약 5.68평)

건축년도: 2012년 (프라임팰리스)

구조: 철근콘크리트조 경사지붕, 지하 2층/지상 20층 건물 중 제9층 제907호

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 기계식 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

건물주요용도: 업무시설 (아파트(도시형생활주택), 오피스텔 겸용)

1.3. 토지 정보

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.395㎡ (약 1.33평)

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 아파트(도시형생활주택) 등 건부지로 이용 중임.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선) 등.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 용산구 문배동 소재 지하철 4·6호선 '삼각지역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 아파트 등 공동주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통망

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 4·6호선 '삼각지역'이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편임.

2.3. 도로 접근성

본건 소재 건물 북동측으로 삼각지 고가차도를 포함한 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2020년 5월 11일 접수된 장미영의 전세권설정 (을7, 권리금액 155,000,000원, 말소예정)

등기부채권 총액: 155,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 장미영

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025년 12월 26일

대항력: 없음

비고: 말소기준권리인 전세권 설정자와 동일 인물로 추정되며, 배당신고를 하였으므로 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 조희연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 12일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 사실상 부담이 없는 임차인으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 용산구 문배동 지역은 지하철 삼각지역을 중심으로 주상복합, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

삼각지역이라는 교통 요지에 위치하여 유동인구가 많고, 주변의 상업 및 편의시설이 발달해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 각종 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 생활 설비

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비와 더불어 기계식 주차시설 및 승강기가 설치되어 있어 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 장미영은 대항력이 없으나, 배당신고일자(2025년 12월 26일)를 고려할 때 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도 지역에 포함되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 기타 사항

임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 추후 공실이나 임대료 책정 시 고려해야 할 사항입니다.

이해관계인의 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구 삼각지역 인근에 위치하여 교통, 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다. 2012년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리상 인수되는 부담이 없는 상태입니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고, 복합적인 용도 지역 및 토지거래 허가구역 등의 법적 제한 사항을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4, 6호선 삼각지역 도보 접근 가능

* 용산 개발 호재: 용산 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 소형 오피스텔

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(18.77㎡)의 오피스텔은 다음과 같은 가격에 거래되었습니다.

* 2024년 5월 9일: 18.55㎡, 10층, 159,000,000원

* 2025년 1월 6일: 18.77㎡, 8층, 147,000,000원

감정가는 168,000,000원으로, 최근 실거래가(147,000,000원 ~ 159,000,000원) 대비 높은 편입니다.

건물 연식, 층수, 내부 상태 등을 고려하여 실거래가 수준을 기준으로 시세를 판단하는 것이 합리적입니다.

9.2. 적정 입찰가 제안

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하면, 시세 하한선인 147,000,000원부터 감정가 168,000,000원 사이에서 입찰가가 결정될 것으로 예상됩니다.

명도 리스크 등을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 145,000,000원에서 155,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 성공적인 낙찰을 위해서는 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요하며, 150,000,000원 내외의 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.