나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14200 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제9층 제930호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 까치산역(2,5호선)이 소 재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층 제930호로서(사용승인일:2013.8.27), 외벽 : 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 건부지(오피스텔,도시형생활주택 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 7~8미터, 서측으로 약 5~6미터 및 남측으로 약 6~7미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 화곡동 926-5 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~ 10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평 표면구역(수평표면), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과 밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임. 2. 화곡동 926-6 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방 어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국 인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임. 3. 화곡동 926-7 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~ 10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평 표면구역(수평표면), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과 밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임. 4. 화곡동 926-8 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~ 10m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 진입표 면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025. 8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12. 31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14200 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제9층 제930호

건물명: 한양아이클래스

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제9층

사용승인일: 2013.08.27

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.41㎡ (약 1.33평)

토지 지분: 4.41㎡ (약 1.33평)

건물면적: 13.79㎡ (약 4.17평) - 전용면적

건물 지분: 13.79㎡ (약 4.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가요약

감정가: 79,000,000원

감정평가 요약:

- 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 "화곡1동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주거지역 내 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등 소재.

- 교통상황: 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 및 까치산역(2,5호선) 소재로 대중교통 여건 보통.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 사용승인일 2013.08.27.

- 이용상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중.

- 설비내역: 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 구비.

- 토지 형상 및 이용상태: 4필지 일단의 사다리형 토지, 건부지(오피스텔, 도시형생활주택 등)로 이용 중.

- 인접 도로상태: 북측 약 7~8미터, 서측 약 5~6미터, 남측 약 6~7미터 도로 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류/3류, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 아파트 등 용도) 등.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 2, 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 환경

북측 약 7~8미터, 서측 약 5~6미터, 남측 약 6~7미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(2025타경14200)으로, 등기부채권 총액은 114,077,369원입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차인: 한국토지주택공사(입주자: 문지현)

- 보증금: 113,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-09-27

- 확정일자: 2022-09-07

- 배당신고일자: 2024-10-15

- 대항력: 없음

- 비고: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인

* 주택임차인 (승계인): 서울보증보험주식회사

- 보증금: 113,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-09-27

- 확정일자: 2022-09-07

- 배당신고일자: 2024-10-15

- 대항력: 있음

- 비고: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인

3.3. 특이사항 및 조건

본 건은 SGI 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 관련 특이사항이 있습니다.

특히, 주택임차권자인 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 위 조건이 충족된다는 전제 하에 보증금을 인수할 위험이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 본건은 1인 가구 또는 소형 가구의 주거 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 상업성

주변 근린생활시설과의 연계성을 통해 소규모 상업 시설 이용이 가능합니다. 다만, 소형 주거용으로 주된 기능이 집중되어 있어 상업적 가치는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 주민센터, 지하철역, 버스정류장 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 공항 관련 제한사항

본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 진입표면구역에 포함되어 있어 항공기 소음이나 비행 경로 관련 영향이 있을 수 있습니다. 이는 일반적인 공항 인근 지역의 특징입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(서울보증보험주식회사)의 보증금 반환 문제입니다. 비록 매각 조건으로 보증금 반환채권 포기 및 등기 말소가 명시되어 있으나, 이 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 113,000,000원의 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서 매각 결정 및 잔금 납부 시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

공항 관련 제한사항 외에 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 또는 용도(아파트 등)에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 일반적인 매수자에게 직접적인 큰 제약이 되지는 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 79,000,000원이며, 약 4.17평의 전용면적을 가지고 있습니다.

가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인(서울보증보험)의 보증금 113,000,000원 문제입니다. 매각 조건상 임차인이 채권을 포기하고 등기를 말소하는 것을 전제로 하므로, 이 조건이 원만히 이행될 경우 매수인의 부담은 없습니다. 그러나 만약 조건이 이행되지 않는다면, 매수인은 해당 보증금을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 확인 및 사전 조사가 필수적입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정 수준인지, 또는 소형 평형의 높은 가격 형성 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요 및 소액 투자 가능성.

* 까치산역 인근의 역세권 입지.

* 대항력 있는 임차인 관련 조건이 충족된다면, 인수 부담 없이 취득 가능.

* 최신 매매 사례들을 볼 때, 본건의 감정가 7,900만원은 소형 평형의 가격 경쟁력을 고려할 때 매력적인 수준일 수 있습니다. (단, 매매 사례의 면적 및 건축 연도, 건물의 종류 등을 고려한 면밀한 비교 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 건물의 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 본건의 면적(13.79㎡)과 입지를 감안하면 대략 400만원 ~ 1,080만원/㎡의 가격 범위에서 형성될 수 있습니다. 감정가는 약 573만원/㎡ 수준으로, 시장 가격 범위 내에 있습니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 113,000,000원의 처리입니다. 만약 임차인 측에서 매각 조건대로 보증금 반환 채권을 포기하고 등기를 말소한다면, 매수인이 인수할 보증금 부담은 없습니다. 이 경우, 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시 70~85% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 대항력 있는 임차인 관련 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 잠재적 리스크 및 경매 물건의 특성을 고려한 예상 입찰가는 금 63,000,000원 내외로 제안합니다. (상기 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.