나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14154 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제5층 제503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 5호선 '신길역' 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 '신길역' 및 노선버스정류장 등이 소 재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '아파트'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외, 남측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있 음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시 청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허 가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12. 31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 집합건축물대장 건축물현황도상 층별 평면도(5층)와 단위세대 평면도(503호)는 서로 상이하게 등록되어 층별 평면도(5층)를 기준으로 작성하였는바, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14154 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제5층 제503호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.8737㎡ (약 1.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

건물지분: 14.24㎡ (약 4.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 5호선 '신길역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '신길역' 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 중 제5층 제503호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등으로 이루어져 있습니다.

이용 상태: 집합건축물대장상 '아파트'로 등재되어 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건은 서측으로 노폭 약 8m, 남측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2023년 3월 2일 접수된 근저당권 (채권자: 지완)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등 (말소기준권리보다 후순위 권리 모두 소멸 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 박 )

보증금: 124,540,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 16일

확정일자: 2022년 5월 10일

배당신고일자: 2024년 7월 15일

대항력: 없음 (임차인 현황 표상 기재)

비고:

* 주의사항: 본건의 경우, 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 가능성이 있음을 시사하며, 매수인과의 별도 합의 또는 권리 포기가 전제되어야 함을 의미합니다.

* 집합건축물 등기부 요약상 한국토지주택공사의 주택임차권 등기(을4)는 '말소' 처리되어 있습니다. 이는 원칙적으로 대항력이 소멸되었음을 나타내지만, '특이사항' 및 '주의사항'에 '대항력 있는 임차인'과 SGI 인수조건 변경, 조건부 매각 내용이 병기되어 있어, 권리관계가 복잡하므로 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통해 정확한 인수 여부 및 잔존 채권/채무 관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 가능한 임차보증금 합계: 0원 (현재까지 파악된 정보 및 '대항력 없음' 기재 기준)

3.3. 등기부 요약

총 등기부채권액: 1,536,040,000원

3.4. 공부와의 차이

없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 영등포동1가 지역은 지하철 5호선 신길역을 중심으로 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업/주거 지역입니다. 인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 배후 수요가 풍부한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 상업지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

지하철 5호선 신길역 도보 접근 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

영등포구 내 다수의 초·중·고등학교 및 학원가가 분포하고 있습니다. (예: 영등포평생학습관, 영등포구발달장애인평생교육센터 등 인근 위치)

5.4. 주변 환경 (혐오시설 등)

본건 소재지 주변으로 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 영등포구는 과거 자원순환센터를 힐링 공간으로 전환하는 등 녹지 공간 확보 노력을 기울여왔으며, 지역 내 혐오시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 보도된 바 있습니다. 현재 본건 주변에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

가장 큰 리스크는 임차인 현황상의 '대항력 없음' 명시와 등기부상 '주택임차권 말소' 등기에도 불구하고, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항 및 'SGI 인수조건 변경', '조건부 매각' 내용이 병기되어 있다는 점입니다. 이는 임차인의 보증금 반환 채권 및 권리관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사하며, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 특정 조건을 제시하며 매각이 진행되는 만큼, 해당 조건의 명확한 확인과 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 건축물 대장 도면 불일치

집합건축물대장의 층별 평면도와 단위세대 평면도가 서로 상이하게 등록되어 있다는 점은 실제 현황과 공부상 내용에 차이가 있을 수 있음을 나타냅니다. 이는 실사 확인 시 반드시 재확인하여야 하며, 미반영 시 재산권 행사나 추후 관리상 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법률상의 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.4. 집합건물 특성

소형 아파트(전용면적 14.24㎡)로, 1인 가구 수요는 있을 수 있으나, 건물 전체 관리 및 유지보수, 공동 시설 이용 등에 대한 복잡성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 신길역 역세권에 위치한 소형 아파트로, 도시형생활주택 및 오피스텔 등이 혼재된 지역 특성상 기본적인 입지 강점을 가지고 있습니다. 그러나 임차인 권리관계의 복잡성과 건축물대장 도면 불일치 등 명확한 확인이 필요한 리스크가 존재합니다. 특히, 임차인 관련 조건부 매각 내용은 심층적인 법률 검토와 현장 실사를 통해 잔존 리스크를 철저히 파악해야 합니다. 이러한 불확실성을 해소한다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5호선 신길역 도보 이용 가능한 역세권 단지로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 주변 개발 가능성

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 향후 도시 환경 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적

14. 24㎡ (약 4.31평)의 전용면적으로, 1인 가구 임대 수요 등 특정 목적을 위한 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 파악된 '대항력 없음' 및 '임차권 등기 말소' 상태를 기준으로 하되, '특이사항' 및 '주의사항'에 언급된 서울보증보험 주식회사의 조건부 매각 내용을 명확히 확인하고, 잔존하는 임차 관련 채무 인수 가능성 또는 추가 소요 비용을 모두 고려하여 산정해야 합니다.

현재 감정가는 124,000,000원이며, 임차인 보증금은 124,540,000원입니다. 만약 임차인의 대항력이 완전히 소멸되어 보증금 전액이 배당으로 회수되거나, 낙찰자가 인수할 보증금이 없다면, 시장 가치를 기반으로 입찰가를 결정할 수 있습니다. 그러나 SGI의 조건부 매각 내용은 복합적인 리스크를 내포하고 있으므로, 해당 불확실성 해소 비용, 법률 자문 비용, 잠재적 명도 저항 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 마친 후, 전문가와 상의하여 개별적으로 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.