나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14106 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제102동 제10층 제1021호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 "양천향교역(지하철9호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 '양천향교역(9호선)'이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층건 내 102동 10층 1021호로서, (사용승인일 : 2015.05.08.) 외 벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔) (후첨 : "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 승강기설비, 개별난방설비, 소방설비, 위생 및 급배수시설, 주차시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지 부정형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 약32미터, 서측 약10미터, 북측으로 약10미터 내외의 도로에 각각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭30m~35m)(접합),중로3류(폭12m~15m)(접합)가축사육제한구역(지역경제과확인요망),수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시보호법>,도시개발구역<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대.지정기간2025.8.26.~2026.8.25.).토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14106 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제102동 제10층 제1021호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지면적: 5.93㎡ (약 1.79평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 134,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 9호선 양천향교역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류, 중로3류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.) 등으로 제한 및 관리되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 24일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류입니다.

본건에는 다음과 같은 주요 권리사항이 존재합니다.

* 을구 3순위: 주택임차권 (권리자: 최재원, 금액: 126,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2021-04-12)

이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 7순위: 강제경매 (권리자: 최재원, 금액: 137,261,720원, 말소: 말소)

본건 경매 사건의 채권자 중 하나입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최재원

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-12

확정일자: 2021-03-08

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 설정되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인(최재원)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 126,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다. 인수되는 보증금 합계는 126,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 도시개발사업이 진행된 지역으로, 최신 인프라와 다양한 상업시설, 업무시설(지식산업센터, 오피스텔 등)이 밀집해 있습니다. 양천향교역 역세권이라는 이점과 함께 마곡지구의 성장 잠재력을 고려할 때, 오피스텔 및 근린생활시설로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 주변시설: 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 마곡지구 내 상업시설 및 편의시설 이용 편리.

* 교육시설: 인근에 학교들이 위치하고 있으나, 본건 용도는 오피스텔로 업무시설에 해당합니다.

* 주차: 건물 내 주차시설(총 189대) 보유.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 현재 시세와 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 공항 관련 보호지구, 도시개발구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용 제한 및 관리사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 마곡경동미르웰 오피스텔은 마곡지구의 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건은 상당한 부담으로 작용합니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 인수되는 보증금액이 현재 시세보다 높아 투자 대비 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 신흥 상권의 성장 잠재력.

* 지하철역 역세권의 안정적인 교통 여건.

* 업무시설 및 오피스텔 밀집 지역으로서의 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 3개월간 동일 건물(마곡경동미르웰) 내 유사 면적(17.96㎡) 오피스텔 실거래가는 106,000,000원(2026.03.18, 10층), 115,500,000원(2026.05.22, 7층), 120,000,000원(2026.07.08, 4층)입니다. 평균 시세는 약 113,833,333원 수준으로 파악됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 126,000,000원이 인수되는 물건이므로, 총 매입 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 총 매입 비용이 현재 시세(평균 약 1.13억원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 감정가(1.34억원)를 총 매입 비용의 상한선으로 설정한다면,

총 매입 비용(1.34억원) - 인수 보증금(1.26억원) = 예상 입찰가 8,000,000원

위와 같이 산정될 수 있습니다. 그러나 이는 인수되는 보증금이 매우 크므로, 매우 신중한 접근과 면밀한 권리분석 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 주변 혐오시설 정보:

본건 소재지 주변(서울특별시 강서구 마곡동 784)에 대한 외부 지도 및 정보 검색 결과, 해당 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.