나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14094 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-107 현대뉴스타오피스텔 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 콘크리트슬래브지붕 10층 제8층 제801호로서, (사용승인일: 1993.04.07) 외벽: 복합판넬마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[121-107번지], [121-240번지] 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14094 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-107 현대뉴스타오피스텔 제8층 제801호

용도: 오피스텔

감정가: 90,000,000원

토지면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

토지지분: 5.33㎡ (약 1.61평)

건물면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

건물지분: 23.18㎡ (약 7.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

건물 사용승인일: 1993년 4월 7일

전유부 호수: 8층 801호

총 층수: 10층 (지하 3층 포함)

1.1. 입지조건:

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 영등포구 당산동에 소재하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다. [cite: none]

* 교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. [cite: none]

* 인접 도로상태:

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: none]

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등의 제한이 있습니다. [cite: none]

1.2. 권리분석:

* 주요 권리 내역:

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 12일 접수된 서대문세무서장의 압류입니다. [cite: none]

* 임차인 현황:

임차인: 손동훈 (성명은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 9일

확정일자: 2020년 6월 29일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 본 경매의 채권자(손OO)이기도 하며, 주택임차권이 등기되어 있습니다. [cite: none]

* 집합건물 등기부 요약:

을구 3번 순위의 주택임차권(손동훈, 126,000,000원)이 존재하며, 해당 권리에는 '인수'라는 비고가 기재되어 있습니다. [cite: none]

* 물건명세서 참고사항:

을구 3번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: none]

* 현재 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원이나, 상기 물건명세서의 '인수' 문구에 따라 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석:

* 최근 매매 사례 분석:

최근 3년간 현대뉴스타오피스텔의 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 26일: 31.05㎡, 7층, 11,000만원 (약 354만원/㎡)

* 2024년 9월 6일: 27.54㎡, 10층, 10,300만원 (약 374만원/㎡)

* 2026년 3월 13일: 27.54㎡, 7층, 13,400만원 (약 487만원/㎡)

본건의 전용면적은 23.18㎡입니다. 위 사례들을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 9,000만원에서 11,500만원 사이로 추정됩니다. [cite: none]

* 감정가 대비 시세:

감정가 9,000만원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 2026년 3월 거래가액은 감정가를 상회합니다. [cite: none]

1.4. 생활정보:

* 주변 교통:

가까운 지하철역으로는 당산역, 국회의사당역 등이 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다. [cite: none]

* 편의시설:

주변에 다수의 은행, 병원, 상업 시설, 오피스텔 밀집 지역이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다. [cite: none]

* 교육시설:

서울영동초등학교, 당산중학교, 영등포여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: none]

* 혐오시설:

주변을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: none]

1.5. 잠재적 리스크:

* 선순위 임차인 인수 위험:

등기부상 '인수'로 표기된 주택임차권(보증금 126,000,000원)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: none]

* 임차인 손동훈 씨는 전입일자(2020.07.09)와 확정일자(2020.06.29)를 갖추고 대항력이 있으므로, 보증금 회수에 대한 적극적인 권리를 행사할 수 있습니다. [cite: none]

* 만약 보증금 전액이 배당되지 않는다면, 매수인은 최대 126,000,000원까지 인수할 가능성이 있습니다. [cite: none]

* 건축 연도:

1993년 사용승인된 건물로, 연식이 30년 이상 되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. [cite: none]

* 토지이용계획상의 제한:

다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위 시 제약을 받을 수 있습니다. [cite: none]

1.6. 종합 의견:

본건은 서울 영등포구 당산동이라는 입지적 장점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 30년 이상 된 건물 연식과 더불어, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 보증금 인수 여부 및 인수 금액에 따라 실질적인 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 명확한 소통이 필수적입니다. [cite: none]

1.7. 투자 포인트:

* 우수한 입지: 서울의 중심 업무지구 및 주요 교통망 접근성이 뛰어납니다. [cite: none]

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 소형 오피스텔로서 1인 가구 수요가 꾸준하며, 역세권에 위치하여 임대 수익 창출이 용이합니다. [cite: none]

* 상승 여력: 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. [cite: none]

1.8. 예상 입찰가:

본건의 감정가는 9,000만원이며, 최근 시세 분석 결과 유사 면적대의 시세는 약 9,000만원 ~ 11,500만원으로 추정됩니다.

가장 큰 리스크인 임차인 보증금 126,000,000원의 인수 가능성을 고려했을 때, 명확한 인수 금액 확인 없이는 높은 금액으로 입찰하기는 어렵습니다.

하지만 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 채권자 본인이 임차인이라는 점, 그리고 채권액이 보증금보다 높은 점을 감안하여, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 충분히 회수할 가능성이 있다고 가정하고, 시세 범위를 고려하여 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원으로 제시합니다. [cite: none]

다만, 실질적인 인수 보증금액을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다. [cite: none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.