나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14103 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제9층 제912호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 '신길역(지하철5호선)' 남서측 인근에 소재하고 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까치 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철5호선 신길역)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 9층 제912호(사용승인:2012.06.14.)로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

아파트(원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접토지와 등고 평탄하며 공동주택, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 건부지는 남측, 북측, 서측으로 세로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14103 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제9층 제912호

용도: 아파트 (원룸형)

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.2186㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.08㎡ (약 4.56평)

건물지분: 15.076㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 면적 상세

전용면적: 15.08㎡ (약 4.56평)

분양면적: 제공된 정보에 해당 정보가 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 원룸형 소형 아파트의 경우 전용면적과 유사하거나 약간 더 큰 규모일 것으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 '신길역(지하철5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 신길역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 중 9층 제912호이며, 2012년 06월 14일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다. 현재 아파트(원룸형)로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트)으로 지정되어 있으며, 건축선 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 가압류 결정(2019카단203301)으로, 등기부상 접수일자는 2019년 09월 24일입니다.

3.2. 등기부현황 요약

등기부상 소유권 관련 권리 외 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있었으나, 모두 말소기준권리 이하의 순위이거나 매각으로 인해 말소될 예정인 권리입니다.

등기부채권 총액: 209,174,383원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-14

대항력: 없음

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) (등기부상 주택임차권)

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-03

확정일자: 2019-05-14

배당신고일자: 2023-07-21

대항력: 없음

3.4. 매수인이 인수하는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 신길역 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의성

지하철 5호선 신길역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 교통이 매우 편리합니다.

5.2. 주거 편의시설

주변에 근린생활시설 및 주택가가 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 교육시설

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 세부사항은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

모든 등기된 권리는 말소기준권리 이하이거나 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 권리관계 및 대항력 유무를 최종 확인해야 합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 'SGI 인수조건 변경' 및 '특수물건정보'로 기재되어 있습니다.

* 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이 조건의 충족 여부에 따라 매수인의 잔금 납부 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다. 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에서 해당 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길역 역세권에 위치한 소형 아파트(원룸형)로, 2012년에 건축되어 비교적 신축급에 해당하며 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 역세권의 입지적 장점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 권리관계는 대부분 정리될 것으로 보이나, 'SGI 인수조건 변경' 및 신청채권자의 특이한 매각 조건은 반드시 확인 및 이해가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정에 따른 절차 이행 여부를 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신길역 도보 이용 가능한 초역세권 입지.

* 소형 원룸형 아파트로 1인 가구 임대 수요 풍부.

* 비교적 신축(2012년 준공)으로 즉시 임대 또는 거주 가능.

* 정리되는 권리관계로 명도 부담 적을 것으로 예상 (단, 특이사항 검토 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 137,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 진행합니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '신청채권자의 조건부 매각'과 같은 특이사항이 존재하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 이러한 조건들이 매수인의 최종적인 권리 확보 및 명도 과정에 미치는 영향을 면밀히 분석한 후, 본건의 적정 시세와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 검토되나, 본건은 전문가의 상세 분석 후 최종 결정이 필요합니다.

(참고: 본건은 토지거래허가구역에 해당하므로, 잔금 납부 시 허가 절차가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.