나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14136 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2018.12.17) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설의 건부 지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1, 2) 공히 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 20 25.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14136 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 249,000,000원

토지면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

토지 지분: 14.41㎡ (약 4.36평)

건물면적: 29.65㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.65㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 정OO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지하1층/지상11층 건물 중 제2층 제201호

사용승인일: 2018년 12월 17일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월1동주민센터' 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

권리분석 요약:

* 말소기준권리: 전주지방법원 2022카단11346 (가압류, 접수일자 2022-06-23)

* 을구 1번 주택임차권 (채권자: 정다은)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 임대차 보증금: 199,000,000원

- 전입일자: 2022년 1월 20일

- 확정일자: 2021년 12월 8일

- 대항력: 있음

* 물건명세서에 따르면, 임차인 정다은의 보증금 199,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 압류 및 가압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 신월1동주민센터가 있으며, 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 버스 승강장 인접.

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교 등이 혼재하여 주거 환경으로 적합합니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 및 주차 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 을구 1번의 주택임차권이 매수인에게 인수되므로, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 인수 부담이 발생합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (제공된 정보상으로는 대항력 있는 임차인이 명확히 파악되나, 혹시 모를 다른 임차인 존재 가능성)

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 짧은 오피스텔로, 입지 및 기본적인 편의시설은 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 존재하며, 관련 법규 검토가 필요한 지역에 위치합니다. 경매 참여 시에는 임차인 인수 보증금을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 준수한 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 249,000,000원입니다.

권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 199,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정할 때는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 고려해야 합니다.

정확한 시세 분석 및 주변 오피스텔 매매/임대 정보, 그리고 본 물건의 현 상태(공실 여부, 내부 상태 등)를 파악하여 낙찰 후 예상되는 수익률과 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적으로 보증금 인수분은 감안하여 입찰가를 높게 쓰지 않으므로, 감정가 대비 인수 보증금 비중을 고려할 때 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

(참고: 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 시장 가격을 산정하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.