나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17061 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 국화리 34-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 국화리 소재 강화군 국민체육센터, 강화아시아드BMX경기장 북측 인근에 위치하며 주변은 농경지, 농가주택 및 소규모 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건은 강화대로 북측 인근의 농경지대 내 토지로서 약 4-5m 도로의 후면에 소재함.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형의 토지로 인접 농지와 등고 평판하며 "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,성장관리계획구역(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 맹지 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경17061 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 국화리 34-2

용도: 답 (논)

감정가: 207,468,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 1017.00㎡ (약 307.64평)

토지지분: 1017㎡ (약 307.64평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 국화리 소재로, 강화군 국민체육센터 및 강화아시아드BMX경기장 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 농가주택 및 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

강화대로 북측 인근 농경지대에 소재하며, 약 4-5m 도로 후면에 위치하고 있습니다. 본 토지는 맹지 상태로 직접적인 도로 접근이 어렵습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호1) 토지는 부정형의 토지로, 인접한 농지와 등고 평탄하며 현재 "답"(논)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 2022년 01월 27일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권 (을25)입니다. 해당 권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 등기부 요약

토지 등기부상 총 채권액은 708,530,320원입니다. 주요 등기사항으로는 소유권 이전(조현철, 2022-01-27, 매매금 2억원) 및 근저당권(남동농업협동조합, 2022-01-27, 1억 4400만원)이 있으며, 이후 설정된 가압류 및 임의경매 개시 결정 등기들은 말소 기준 권리보다 후순위로 모두 소멸 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 농경지, 농가주택, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치합니다. 강화군 국민체육센터 및 강화아시아드BMX경기장과 인접해 있어 공공시설의 이용은 용이하나, 상업 시설이나 대규모 편의 시설보다는 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 국화저수지 및 국화리팜랜드 등 지역 관광 및 체험 시설이 있어 이를 활용할 수 있습니다.

4.2. 개발 가능성

농경지로서, 주변 개발 계획이나 대규모 상업 시설 유입 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 지역 관광 시설과의 연계성 및 귀농·귀촌 관련 수요 발생 시 잠재적 가치 상승 가능성은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

강화군 국민체육센터, 강화아시아드BMX경기장 등이 인접해 있습니다. 강화읍 소재지의 관공서, 병원, 마트 등 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 교통

강화대로 북측 인근 농경지대에 위치하며, 약 4-5m 도로에 접하나 맹지 상태로 직접적인 접근에 어려움이 있습니다. 대중교통 이용 시 강화읍 터미널에서 지선 버스 이용 후 도보 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 상태

본 물건은 직접적인 도로에 접하지 않은 맹지 상태이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지의 사용 승낙을 받거나 별도의 도로 확보가 필요합니다. 이는 건축 행위 및 토지 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인이 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있으며, 일반인의 경우 농지 취득이 제한될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 상수원상류공장설립제한지역, 공장설립제한지역 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

인근에 농경지, 농가주택, 소규모 공장이 혼재하고 있으며, 최근 강화 지역 내 중증장애인 거주시설인 '색동원'에서 발생한 인권 침해 및 성폭력 관련 사건들이 보도된 바 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농경지(답)로서 맹지 상태이며, 농지 취득 자격 증명 필요, 다수의 법적 토지이용 제한 등 일반적인 투자자에게는 접근이 어려운 특수한 물건입니다. 농업에 종사하거나 해당 지역의 농업적 이용을 목적으로 하는 농업인 또는 관련 법인에게만 고려될 수 있습니다. 맹지 해소 방안 마련, 농지 취득 자격 확보, 법적 제한 사항 확인 등 선행되어야 할 검토 사항이 많으며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 농업적 활용

강화 지역의 농경지로서, 귀농·귀촌 수요 발생 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

8.2. 인접 공공시설

강화군 국민체육센터, 강화아시아드BMX경기장 등 공공 시설이 인접해 있어, 지역 특성상 활용 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

207,468,000원

9.2. 산정 근거

인수할 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 평가합니다. 그러나 맹지 상태, 농지취득자격증명 필수, 자연녹지 및 각종 규제 등 토지 이용 제한이 매우 크다는 점을 고려해야 합니다. 또한, 주변 농지 시세에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

9.3. 제시 제안 (참고용)

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 145,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.