나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [8] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 3층315호 근린상가 경매
매각기일: 2026-04-01
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [8] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 3층315호 근린상가 경매
- 사건번호: 2024타경576706
- 주소: 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 3층315호 (가정동,벨라미루원1동)
- 용도: 근린상가
인천지방법원 경매16계 2024타경576706 | 소재지: 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 3층315호 (가정동,벨라미루원1동) | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 129,850,000원 | 용도: 근린상가
1. 인천지방법원 2024타경576706 (8) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 기본 사항
사건번호: 인천지방법원 2024타경576706 (8)
소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 3층315호
용도: 근린생활시설
감정가: 265,000,000원
토지면적: 0㎡
토지지분: 0㎡
건물면적: 35.34㎡ (약 10.7평)
건물지분: 35.34㎡ (약 10.7평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 주OOOOOOOOOO
1.1. 2. 특이사항 및 주의사항
중복사건으로 분류되었으며, 본 건은 대지권 미등기 상태입니다.
대지권의 유무는 현재 알 수 없으나, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 매각됩니다.
채권자 보정서(2024.12.2.)를 통해 대지 공유지분 및 대지 가격이 기재된 분양계약서 사본이 제출되었으며, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실 확인(2024.12.26.)을 받았습니다.
1.2. 입지 조건
1.2. 1. 위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 서구 가정동에 위치한 루원시티 도시개발구역 내에 자리하고 있습니다.
인천지하철 2호선 "가정역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.
주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됩니다.
1.2. 2. 교통 및 접근성
차량의 출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 2호선 "가정역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.
본건 건물은 북측 약 25m, 동측 및 남측 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.
1.3. 건물 및 이용 상태
1.3. 1. 건물 구조 및 현황
건물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 11층 건물이며, 본 건은 3층 315호입니다.
외벽은 페어글라스, 인조석 마감 등이며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 페어글라스 창호 마감 등입니다.
건물 내에는 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
1.3. 2. 내부 이용 현황
공부상 용도는 근린생활시설(음식점, 편의점, 의원 등) 및 업무시설(사무소)로 되어 있습니다.
현장 조사 당시 본 건을 포함한 건물 내 모든 호실이 공실 상태인 것으로 확인되었습니다.
1.4. 권리 분석
1.4. 1. 권리 관계
본 건은 부동산 임의경매로, 채권자인 주OOOOOOOOOO의 신청에 의한 경매입니다.
일반적으로 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸하므로, 인수되는 특별한 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.
1.4. 2. 대지권 관련 분석
가장 중요한 사항은 '대지권 미등기'입니다. 이는 대지권이 존재하지 않는 것이 아니라, 아직 등기부상 명확히 설정되지 않은 상태를 의미합니다.
한국토지주택공사(LH)로부터 토지대금 완납 사실이 확인되었으며, 채권자 보정서를 통해 분양계약서 사본이 제출되어 대지 공유지분 및 가격 정보가 확보되었습니다.
이로 인해 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 향후 대지권 등기 완료 시 자산 가치가 더욱 상승할 수 있습니다. 대지권 설정 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.
1.5. 상권 분석
1.5. 1. 주변 상권 환경
루원시티 도시개발구역 내 핵심 상업지역에 위치하여 향후 지속적인 발전 가능성이 높습니다.
주변에 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 수요가 풍부합니다.
가정역과 인접하여 유동인구 흡수 및 상권 활성화에 유리한 입지입니다.
1.5. 2. 잠재적 상권 가치
신규 개발 지역의 특성상, 향후 인구 유입 및 상주 인구 증가에 따라 점진적인 상권 활성화가 기대됩니다.
다양한 업종의 시설이 혼재되어 있어, 업종 선택에 따라 시너지 효과를 창출할 수 있습니다.
현재는 공실 상태이나, 장기적인 관점에서 상권 성장 잠재력이 높습니다.
1.6. 생활 정보
1.6. 1. 편의 시설 및 접근성
인천지하철 2호선 가정역이 도보권 내에 있어 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.
향후 루원시티 개발이 완료됨에 따라 각종 편의 시설, 행정, 문화 시설 등이 확충될 것으로 예상됩니다.
본 건은 상업 시설이므로, 사용자 및 고객의 편의성을 고려할 때 교통 및 접근성이 핵심적인 생활 편의 요소입니다.
1.7. 잠재적 리스크
1.7. 1. 주요 리스크 요인
대지권 미등기: 가장 중요한 리스크로, 등기 완료까지의 불확실성과 잠재적인 추가 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 다만, LH 토지 대금 완납 및 관련 서류 제출로 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 보입니다.
공실 위험: 현재 모든 호실이 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고 공실 장기화 가능성을 고려해야 합니다.
개발 지역의 불확실성: 신규 개발 지역의 특성상, 향후 개발 계획 변경이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.
토지 이용 계획 확인 불가: 현재 지적 미정리 상태로 인해 토지이용계획확인서 발급이 불가한 점을 참고해야 합니다.
1.8. 종합 의견
1.8. 1. 총평
본건은 인천 서구 루원시티의 역세권에 위치한 근린생활시설로서, 개발 호재와 편리한 교통 여건을 갖춘 투자 가치가 높은 물건입니다.
대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 토지 대금 완납 사실이 확인되고 관련 서류가 제출되어 리스크가 상당 부분 관리되고 있어, 향후 대지권 등기 완료 시 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
현재 공실 상태이지만, 루원시티 개발 완료와 배후 수요 증가에 따라 상권 활성화 및 임대 수익 확보가 가능할 것으로 전망됩니다.
다만, 대지권 등기 절차 진행 및 완료 시점, 효과적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.
1.9. 투자 포인트
1.9. 1. 핵심 투자 고려사항
발전 가능성이 높은 루원시티 도시개발구역 내 핵심 상권 선점 효과.
인천지하철 2호선 가정역 초역세권으로 인한 높은 접근성과 유동인구 흡수력.
대지권 미등기 해소 시 자산 가치 상승 잠재력 보유.
경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 가능성.
풍부한 배후 주거 및 업무 단지 입주에 따른 안정적인 수요 확보 가능성.
1.10. 주변 환경
종합적인 검색 결과, 인천 서구 가정동 루원시티 상업지구 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 계획된 도시개발구역 내 상업 시설은 주거 및 상업 환경을 고려하여 조성됩니다.
법원 정보
인천지방법원 경매16계