나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [4] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 2층221호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철 2호선 "가정역" 북서측 인근 루원시티도시
개발구역 내 소재하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재한 지역으로
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 "가정역" 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물 내 1층 101호, 103호, 108호, 2층 221호, 3층 308
호, 313호, 314호, 315호, 4층 404호, 405호, 5층 519호, 8층 801호, 9층 901호로서,
외벽 : 페어글라스, 인조석 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

본건의 공부상 용도는
기호 1, 2, 4 - 8 : 제2종근린생활시설(음식점)
기호 3 : 제1종근린생활시설(기타제1종근린생활시설-편의점)
기호 9 - 11 : 제1종근린생활시설(의원)
기호 12, 13 : 업무시설(사무소) 이며,
현장조사당시 기호 1 - 13 공히 현황 공실상태임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25m 내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 루원시티 도시개발구역 내 위치하며 기준시점 현재 공히 지적미정리 상태로 토지이용
계획확인서 발급이 불가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 대지 공유지분과 대지가격이 기재된 분양계약서 사본이 2024.12.2.자 채권자 보정서로 제출되었고, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 2024.12.26.자 사실조회회신 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호: 인천지방법원 2024타경576706 (4)

1.1. 2.소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 2층221호

1.1. 3.용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 업무시설 등으로 사용 가능)

1.1. 4.감정가: 301,000,000원

1.1. 5.토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기 상태)

1.1. 6.건물면적: 35.34㎡ (약 10.7평)

1.1. 7.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 9.채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 10.건물 구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 11층 건물 내 2층 221호

1.2. 입지조건

1.2. 1.교통 및 접근성

인천지하철 2호선 "가정역" 북서측 인근에 위치하여 도보 이용이 가능함.

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

차량 출입이 가능하며, 주요 도로망으로의 접근성이 양호함.

1.2. 2.주위 환경

루원시티 도시개발구역 내에 위치함.

인근에 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 형성된 지역임.

주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

1.2. 3.도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 25m, 동측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

2023년 8월 16일 접수된 부일새마을금고의 근저당권 (2,400,000,000원)이 말소기준권리임.

1.3. 2.등기부 현황

소유권 이전 등기 후 다수의 근저당권 및 임의경매가 설정되었으나, 모두 말소될 예정임.

등기부상 총 채권액은 약 5,400,000,000원으로 파악됨.

1.3. 3.인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 사항은 없는 것으로 보임.

1.3. 4.임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원임.

현장 조사 당시 본건은 공실 상태였으며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않음.

다만, 임대관계는 미상임.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

루원시티 도시개발구역 내 상업시설 밀집 지역에 위치함.

인천지하철 2호선 가정역 역세권으로 유동인구 확보에 유리한 입지임.

1.4. 2.주변 시설

인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거 단지가 있어 배후 수요가 기대됨.

아파트 단지와 함께 개발되는 복합 상권의 일부임.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주요 편의시설

본건 인근에 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리함.

주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 2.주변 환경

도시개발구역으로 계획적인 도시 인프라 구축이 예상됨.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 도시 주거 및 상업 환경으로 판단됨.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 내용은 알 수 없음.

다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으며, 대지 공유지분과 대지 가격이 기재된 분양계약서 사본이 제출되었고, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 사실조회회신이 있어 추후 정상화될 가능성이 있음.

1.6. 2.중복 사건 및 공동 담보

유사한 사건이 중복으로 진행되고 있으며, 여러 채권자가 공동 담보로 경매를 신청한 사례임.

이는 채권 회수의 복잡성을 시사할 수 있음.

1.6. 3.지적 미정리 상태

루원시티 도시개발구역 내에 위치하나, 기준시점 현재 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가함.

이는 토지 경계 및 소유권 관계에 대한 불확실성을 야기할 수 있으나, 토지대금 완납 사실이 확인되어 향후 해결될 가능성이 있음.

1.6. 4.임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

1.7. 1.장점

인천지하철 2호선 가정역 역세권에 위치한 상업시설임.

루원시티 도시개발구역 내 신축 상가로 발전 가능성이 있음.

건물 및 도로 접근성이 양호하며, 주변 환경이 보통 이상임.

1.7. 2.단점

대지권 미등기 및 지적 미정리 상태로 인한 불확실성이 존재함.

임대 관계가 미상이며, 명도 진행 시 추가적인 노력이 필요할 수 있음.

중복 사건 및 공동 담보로 인한 복잡성이 있음.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.역세권 프리미엄

가정역 초역세권 입지로 향후 유동인구 증가 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 2.개발 잠재력

루원시티 도시개발구역의 완성에 따른 지역 가치 상승 및 상업 시설의 성장 잠재력 보유.

1.8. 3.실사용 및 임대 목적

소형 면적으로 실사용 목적의 소매점, 사무실, 스튜디오 등으로 활용 가능.

안정적인 임대 수익 창출을 위한 투자 대상이 될 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.참고 가격

본건의 감정가는 301,000,000원임.

인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정함.

최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있음.

1.9. 2.권장 입찰가

대지권 미등기, 지적 미정리, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

상기 리스크 요인 해소 가능성 및 향후 시장 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 함.

보수적으로 접근 시 감정가 대비 80~90% 수준에서 검토를 권장하나, 현장 조사를 통한 세부적인 상권 및 시세 분석 후 최종 결정 바람.

(주의: 이는 일반적인 권장 사항이며, 실제 입찰가 산정 시에는 전문가와 상담하고 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.