나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [10] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [10] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층405호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경576706
• 주소: 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 4층405호 (가정동,벨라미루원1동)
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매16계 2024타경576706 | 소재지: 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 4층405호 (가정동,벨라미루원1동) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 120,050,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2024타경576706 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경576706 (10)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층405호

용도: 근린생활시설

감정가: 245,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 71.92㎡ (약 21.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 대지 공유지분 및 대지가격이 기재된 분양계약서 사본이 2024.12.2.자 채권자 보정서로 제출되었고, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 2024.12.26.자 사실조회회신이 있습니다.

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철 2호선 "가정역" 북서측 인근 루원시티 도시개발구역 내에 소재하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 "가정역" 및 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물 중 4층 405호이며, 외벽은 페어글라스, 인조석 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 페어글라스 창호 마감 등입니다. 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(음식점)으로 등재되어 있으나, 현장 조사 당시 공실 상태로 확인되었습니다.

1.2. 4.설비내역

공통적으로 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 5.토지 현황

본 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현재 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 6.인접 도로상태

본 건 토지는 북측으로 노폭 약 25m, 동측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 7.토지이용계획 및 제한상태

본 건은 루원시티 도시개발구역 내 위치하며, 기준시점 현재 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가합니다.

1.2. 8.공부와의 차이

없습니다.

1.2. 9.기타참고사항

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 가정동 루원시티 내에 위치하고 있으며, 인천지하철 2호선 가정역이 도보 거리에 있어 교통이 편리한 편입니다. 루원시티는 인천의 교통 요충지로, 경인고속도로 서인천IC와 인접하여 서울 접근성이 우수하며, 향후 제3연륙교 개통 시 영종도 접근성도 개선될 전망입니다. 또한, 서울 지하철 7호선 연장선 002정거장(예정)이 개통되면 더블 역세권이 형성되어 입지 가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등으로 구성되어 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 가장 큰 특징이자 주의사항은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 건물 등기부등본에는 건물의 소유권이 명시되어 있으나, 건물 소유자가 토지에 대한 소유권이나 사용권을 명확히 확보하지 못한 상태일 수 있음을 의미합니다. 다만, 주의사항에 명시된 바와 같이 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으며, 채권자 보정서로 대지 공유지분 및 대지 가격이 기재된 분양계약서 사본이 제출되었고, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 사실조회회신이 있어 대지권 확보에 대한 긍정적인 정황이 있습니다. '중복사건'이라는 특이사항은 동일 물건에 대해 여러 경매 절차가 진행 중일 가능성을 시사하며, 이 부분은 낙찰 후 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

루원시티는 인천 최대 규모의 도시개발사업지 중 하나로, 다양한 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 개발되고 있습니다. 본 물건이 위치한 지역은 인천지하철 2호선 가정역을 중심으로 형성된 핵심 상권 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 제2청사 등 공공기관이 위치하여 풍부한 고정 배후 수요를 확보하고 있습니다. 포레나 루원시티 단지 내 상가와 같은 경우, 약 5,000여 세대의 배후 수요와 연간 40만 명에 달하는 민원인 유동인구를 예상하고 있으며, 향후 서울 지하철 7호선 연장선 개통 시 상권 확대 및 활성화가 더욱 기대됩니다. 또한, 봉수초등학교가 인접하여 학원가 상권으로서의 잠재력도 가지고 있습니다. 다양한 프랜차이즈 매장(청년피자 등)의 입점이 활발한 것으로 보아 상권의 활력도가 높아지고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 루원시티라는 신흥 주거·상업 복합지구 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인천지하철 2호선 가정역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 주변 상업시설에는 이마트 에브리데이, 각종 병원, 약국, 카페, 베이커리, 학원, 음식점 등 다양한 생활필수시설이 입점해 있습니다. 또한, 인근에 대규모 아파트 단지가 조성되어 있어 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 토지 소유권 또는 사용권 확보에 법적 불확실성이 존재할 수 있음을 의미하며, 추후 대지권 관련 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 분양계약서 및 토지대금 완납 사실이 확인되었으나, 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 안심하기 어렵습니다. 또한, '중복사건'으로 인한 절차상의 복잡성이나 추가적인 이해관계인의 존재 가능성도 고려해야 합니다. 초기 개발 단계의 루원시티의 경우, 과거 일부 지역의 개발 지연으로 인한 '유령도시'와 같은 문제가 언급된 적이 있으나, 현재는 본격적인 입주 및 상권 형성이 진행되고 있어 이 문제는 상당 부분 해소된 것으로 보입니다. 현재까지 주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 가정역 인근의 루원시티 내에 위치하여 교통 및 입지적 장점을 가지고 있습니다. 상업시설, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 개발되는 지역으로, 미래 가치 상승 잠재력이 있는 곳으로 평가됩니다. 감정가 대비 최저매각가격의 메리트를 고려할 때 투자 고려 대상이 될 수 있으나, '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 대지권 문제가 원만히 해결될 경우, 안정적인 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

1. 더블 역세권 잠재력: 인천지하철 2호선 가정역과 향후 개통될 서울 지하철 7호선 연장선 002정거장의 더블 역세권으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

2. 루원시티 개발 호재: 루원시티 도시개발사업의 완성도가 높아짐에 따라 지역 전반의 가치 상승이 예상됩니다.

3. 탄탄한 배후 수요: 주변의 대규모 아파트 단지와 공공기관 등으로 인해 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

4. 상대적 저평가 가능성: '대지권 미등기'라는 하자 때문에 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 단, 하자 보수에 대한 비용과 노력을 감안해야 합니다.

5. 권리 분석 철저: '대지권 미등기' 및 '중복사건' 관련 사항에 대한 법률적 검토와 추가적인 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계