나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [6] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 3층313호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [6] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 3층313호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경576706
• 주소: 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 3층313호 (가정동,벨라미루원1동)
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매16계 2024타경576706 | 소재지: 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 3층313호 (가정동,벨라미루원1동) | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 127,890,000원 | 용도: 근린상가

1.1. 부동산 물건 보고서

1.1. 1.물건 기본 정보

1.1. 1.1.사건번호

인천지방법원 2024타경576706 (6)

1.1. 1.2.소재지

인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 3층313호

1.1. 1.3.용도

근린생활시설

1.1. 1.4.감정가

261,000,000원

1.1. 1.5.토지면적

0. 00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.1. 1.6.건물면적

34. 88㎡ (약 10.55평)

건물지분: 34.88㎡ (약 10.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.1. 1.7.매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 1.8.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 1.9.채권자

주OOOOOOOOOO

1.1. 1.10.특이사항

중복사건, 대지권미등기

1.1. 1.11.주의사항

대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 대지 공유지분과 대지 가격이 기재된 분양계약서 사본이 2024년 12월 2일 채권자 보정서로 제출되었으며, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 2024년 12월 26일자 사실조회회신이 있었습니다.

1.2. 입지 조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 루원시티 도시개발구역 내에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 신도시 지역입니다. 인천지하철 2호선 '가정역'이 북서측 인근에 소재하여 교통 접근성이 양호한 편이며, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 루원시티는 인천 서부권의 교통 요지였던 가정오거리를 중심으로 개발되었으며, 청라국제도시 및 영종국제도시와의 연계성을 강화하고 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

인천지하철 2호선 '가정역'이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 노선버스정류장이 가까이 있어 시내외 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 인천지하철 2호선 가정역은 루원시티 주민들의 주요 교통 거점 역할을 하고 있으며, 추가 출입시설 공사가 추진되어 접근성이 더욱 향상될 것으로 보입니다.

1.2. 3.인근 시설

본건이 소재한 루원시티는 복합 도시 개발 프로젝트로, 주거, 상업, 업무, 문화 기능을 통합한 지역입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 루원복합청사 등 행정 및 업무 시설 개발도 이루어지고 있어, 지역의 기반 시설이 점차 확충되고 있습니다.

1.3. 건물 현황

1.3. 1.건물 구조

본건은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 11층 건물 내에 위치하며, 해당 호실은 3층 313호입니다. 건물의 외벽은 페어글라스, 인조석 마감 등이며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 페어글라스 창호 마감으로 되어 있습니다.

1.3. 2.이용 상태

공부상 용도는 근린생활시설로 되어 있으며, 현장 조사 당시 본 건을 포함한 전체 호실이 공실 상태인 것으로 확인되었습니다.

1.3. 3.설비 내역

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 현황

1.4. 1.토지 형상 및 이용 상태

본건이 속한 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 2.인접 도로 상태

본건은 북측으로 폭 약 25m, 동측 및 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.4. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 루원시티 도시개발구역 내에 위치하고 있습니다. 기준 시점 현재 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가합니다. 다만, 루원시티는 인천광역시 서구 가정동 일원에 조성 중인 대규모 재개발 구역으로, 주거, 상업, 업무, 문화 기능이 통합된 복합 도시로 계획되어 있습니다.

1.5. 권리 분석

1.5. 1.등기부등본상 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로 '대지권미등기'가 있습니다. 이는 건물 등기부에는 건물이 등기되어 있으나, 해당 건물에 대한 토지 소유권(대지권)이 아직 등기부에 명확히 설정되지 않은 상태를 의미합니다.

1.5. 2.인수되는 권리 및 소멸되는 권리

본건은 임의경매이므로, 경매 절차 진행 후 낙찰이 이루어지면 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, '대지권미등기' 상태로 인해 권리 관계에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.6. 상권 분석

1.6. 1.주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 루원시티는 신도시 개발 구역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 조성되어 있거나 계획 중에 있습니다. 인천지하철 2호선 가정역을 중심으로 상권이 형성되고 있으며, 향후 인근 지역 개발 및 인구 유입에 따라 상권이 더욱 활성화될 가능성이 있습니다.

1.6. 2.유동 인구 및 잠재 고객

가정역을 이용하는 유동 인구와 루원시티 내 아파트 단지 및 주변 업무시설 종사자들이 잠재 고객이 될 수 있습니다. 또한, 루원시티 개발과 함께 청라국제도시, 영종국제도시 등 주변 지역과의 교통 연계성이 강화되면서 외부 유입 인구의 증가도 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활 정보

1.7. 1.주변 편의 시설

인천지하철 2호선 가정역 주변 및 루원시티 내에는 다양한 상업 시설, 편의점, 은행, 병원 등이 입점해 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, 주변에 공공시설 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 2.교육 및 의료 시설

루원시티는 계획된 신도시로서 교육 및 의료 시설에 대한 계획이 수립되어 있으며, 점진적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.대지권 미등기 문제

본건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권미등기' 상태입니다. 이는 소유자가 건물에 대한 권리는 가지지만, 해당 건물과 관련된 토지에 대한 소유권(또는 사용권)이 명확히 등기되지 않아 법적 분쟁이나 추후 재산권 행사에 제약을 받을 수 있다는 의미입니다. 다만, 주의사항에 명시된 바와 같이 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고, 분양계약서 및 토지대금 완납 사실이 확인되어 법적 문제는 최소화될 수 있으나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.8. 2.공실 상태 지속 가능성

현장 조사 당시 본 건을 포함한 해당 건물 전체가 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 임차인 모집 및 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 상권 활성화 정도, 임대료 수준, 건물 관리 상태 등에 따라 공실이 지속될 가능성이 있습니다.

1.8. 3.혐오 시설 유무

검색 결과, 인천 서구 지역 내 혐오시설 집단화에 대한 지적은 있었으나, 루원시티 개발구역 내 또는 본건 주변에 구체적으로 언급된 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 하수 처리장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설의 판단 기준은 주관적일 수 있으며, 상세한 현장 확인 및 지역 주민 의견 수렴이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

1.9. 1.물건의 장단점 요약

장점:

- 인천지하철 2호선 가정역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

- 루원시티라는 신도시 개발 지역에 속해 있어 미래가치가 기대됩니다.

- 근린생활시설로서 다양한 업종의 사업장이 입점 가능합니다.

- '대지권미등기' 이슈에도 불구하고, 관련 서류(분양계약서, 토지대금 완납 사실)가 확보되어 법적 리스크는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

단점:

- '대지권미등기' 상태로 인한 권리 관계 확인의 필요성 및 잠재적 불편함이 존재합니다.

- 현재 건물 전체가 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

- 신도시 개발 초기 단계의 상권으로, 주변 상권 활성화 및 유동 인구 증가 추이를 지켜봐야 합니다.

1.9. 2.향후 전망

루원시티는 인천 서부권의 중요한 거점 도시로 발전하고 있으며, 교통망 확충, 주거 및 상업 시설 개발 등이 지속적으로 이루어지고 있습니다. 가정역을 중심으로 형성될 상권과 더불어, 인근 청라국제도시, 영종국제도시와의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다. 다만, 공실 문제 해소와 대지권 관련 문제를 명확히 해결하는 것이 향후 수익성 확보에 중요할 것으로 보입니다.

1.10. 투자 포인트

1.10. 1.소액 투자 가능성

감정가 2억 6,100만원에서 유찰될 경우, 비교적 소액으로 수도권 역세권 상가에 투자할 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 2.개발 잠재력

루원시티 개발이 진행됨에 따라 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 예상됩니다. 초기 공실 위험을 감수한다면, 장기적인 관점에서 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계