나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [6] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 3층313호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철 2호선 "가정역" 북서측 인근 루원시티도시
개발구역 내 소재하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재한 지역으로
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 "가정역" 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물 내 1층 101호, 103호, 108호, 2층 221호, 3층 308
호, 313호, 314호, 315호, 4층 404호, 405호, 5층 519호, 8층 801호, 9층 901호로서,
외벽 : 페어글라스, 인조석 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

본건의 공부상 용도는
기호 1, 2, 4 - 8 : 제2종근린생활시설(음식점)
기호 3 : 제1종근린생활시설(기타제1종근린생활시설-편의점)
기호 9 - 11 : 제1종근린생활시설(의원)
기호 12, 13 : 업무시설(사무소) 이며,
현장조사당시 기호 1 - 13 공히 현황 공실상태임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25m 내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 루원시티 도시개발구역 내 위치하며 기준시점 현재 공히 지적미정리 상태로 토지이용
계획확인서 발급이 불가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 대지 공유지분과 대지가격이 기재된 분양계약서 사본이 2024.12.2.자 채권자 보정서로 제출되었고, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 2024.12.26.자 사실조회회신 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 물건의 기본 정보는 다음과 같다.

사건번호: 인천지방법원 2024타경576706 (6)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 3층313호

용도: 근린상가

감정가: 261,000,000원

건물면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대지권미등기, 공동담보

주의사항으로는 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무를 알 수 없으나, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있다. 대지 공유지분 및 대지 가격이 기재된 분양계약서 사본이 채권자 보정서로 제출되었으며, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 사실조회회신이 있었다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철 2호선 "가정역" 북서측 인근 루원시티 도시개발구역 내에 위치하고 있다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가된다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 "가정역"과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 편이다.

* 토지 및 도로

본건이 속한 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이다. 본 물건의 북측으로는 약 25m, 동측 및 남측으로는 약 12m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 용이하다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOO이다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악된다. 또한, 현장 조사 당시 본건은 공실 상태였으며, 임대 관계는 파악되지 않았다.

* 등기부현황

말소기준권리는 2023년 8월 16일 접수된 부일새마을금고의 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)이며, 이보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이다.

등기부채권 총액은 5,400,000,000원으로 확인된다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 대지권 미등기 상태이므로 추가적인 확인이 필요하다.

4. 상권분석

루원시티는 가정지구, 가정2지구와 함께 미니 신도시급 생활권을 형성하고 있으며, 인천 지하철 2호선 가정역과 가정중앙시장역을 중심으로 상권이 발달하고 있다. 서울 지하철 7호선 청라 연장선 사업도 예정되어 있어 향후 광역 교통망 개선에 따른 상권 활성화 기대감이 있다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 지역이다. 다만, 최근 인천 지역 상가 시장은 공실률 증가 추세와 경매 건수 급증 현상을 보이고 있어, 본 물건이 속한 루원시티 상업 시설 또한 '양극화' 현상이 나타날 가능성이 높다. 따라서 개별 상가의 입지, 앵커 테넌트 유치 여부, 배후 수요 등을 면밀히 분석하는 선별적인 접근이 필요하다.

* 현황

본 물건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(음식점), 제1종근린생활시설(기타제1종근린생활시설-편의점), 제1종근린생활시설(의원), 업무시설(사무소) 등이다. 현장 조사 시점에는 모든 호실이 공실 상태였다.

5. 생활정보

* 교통

인천지하철 2호선 가정역 및 다수의 버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리하다.

* 주변 시설

루원시티는 주거, 상업, 업무, 문화, 여가 시설이 복합적으로 개발되고 있으며, 루원 중앙공원, 가정근린공원, 문화체육시설 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높다. 또한, GS더프레시 가정루원시티점, 두리식자재마트, 노브랜드 인천가정점 등 생활 편의시설이 반경 300m 이내에 위치해 있다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관되거나 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았다. 다만, 일부 지역에서는 고압 송전탑이 지중화되어 지나가는 점이 주택지로는 약점이 될 수 있다는 언급이 있으나, 이는 본 물건의 상가 용도와는 직접적인 관련성이 적을 것으로 판단된다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 대지권의 존재 여부가 불확실하며 이에 대한 추가적인 확인이 필수적이다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있고, 관련 서류가 제출된 점은 긍정적으로 고려할 수 있다.

* 현재 공실 상태: 본 물건을 포함한 모든 호실이 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익을 위한 전략 수립이 필요하다.

* 상권 양극화 가능성: 루원시티 상권은 잠재력이 있지만, 인천 상가 시장 전반의 공실률 증가 추세와 경매 급증 현상으로 인해 '양극화'가 심화될 수 있다. 따라서 투자 시 신중한 접근과 개별 상가 분석이 요구된다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복 사건 및 공동담보 물건으로, 관련 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 가정역 역세권에 위치한 루원시티 내 근린상가로, 개발 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있다. 주변의 교통 편의성과 생활 인프라, 그리고 향후 광역 교통망 확충 가능성은 긍정적인 요소이다. 그러나 대지권 미등기라는 중대한 불확실성과 현재 전 호실 공실 상태라는 점은 주의가 필요하다. 낙찰 후 적극적인 임차인 확보 노력이 필수적이며, 대지권 관련 불확실성을 해소하기 위한 추가적인 확인 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 한다. 상권 내에서의 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 한다.

8. 투자 포인트

* 루원시티 개발 지역 내 위치: 인천 서북부의 신흥 주거 및 상업 중심지로 발전 가능성이 높다.

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 가정역 접근성이 우수하여 유동 인구 확보에 유리하다.

* 다양한 생활 인프라: 주변 공원, 문화시설, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 배후 수요 확보에 긍정적이다.

* 현재 공실로 인한 시세차익 및 임대수익 기대: 안정적인 임대차 계약 체결 시 시세 차익 및 임대 수익 창출이 가능하다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 261,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 대지권 미등기라는 중대한 리스크와 현재 공실 상태, 그리고 루원시티 상권의 양극화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 한다. 향후 임대 수익률, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 면밀히 분석한 후, 본 물건의 가치를 재평가하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직하다. 현재로서는 추가적인 시장 조사가 필요하며, 적정 투자 수익률을 고려한 보수적인 접근을 권장한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.