나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576706 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경576706
• 주소: 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 1층101호 (가정동,벨라미루원1동)
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매16계 2024타경576706 | 소재지: 인천광역시 서구 염곡로464번길 30, 1층101호 (가정동,벨라미루원1동) | 감정가: 823,000,000원 | 최저가: 403,270,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경576706 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 823,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.96㎡ (약 10.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 1층101호

1.2. 2.용도: 근린생활시설

1.2. 3.면적: 건물면적 35.96㎡ (약 10.88평). 토지면적은 0㎡로 건축물만 매각 대상에 포함됨.

1.2. 4.감정가: 823,000,000원

1.2. 5.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 6.경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 7.채권자: 주OOOOOOOOOO

1.3. 입지 조건

1.3. 1.주위 환경 및 개발 현황: 본 건은 루원시티 도시개발구역 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 루원시티는 인천의 주요 교통 요충지인 가정오거리 일대에 대규모로 조성된 도시개발지구로, 신규 주거단지, 상업시설, 업무시설 등이 들어서며 활발히 개발되고 있는 지역입니다.

1.3. 2.교통 접근성: 인천지하철 2호선 가정역(루원시티역)을 북서측 인근에서 이용 가능하며, 향후 서울지하철 7호선 연장선 002정거장도 개통 예정으로 더블 역세권이 형성될 전망입니다. 차량으로는 경인고속도로 서인천IC 및 루원교차로를 통해 서울 및 주변 도시로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 건물 및 토지 상태

1.4. 1.건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 페어글라스, 인조석 마감 등이며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 페어글라스 창호 마감 등입니다.

1.4. 2.이용 상태 (현황): 공부상 용도는 제2종근린생활시설(음식점), 제1종근린생활시설(편의점), 제1종근린생활시설(의원), 업무시설(사무소) 등 다양하게 등록되어 있으나, 현장 조사 당시 본 건을 포함한 13개 호실 모두 공실 상태였습니다.

1.4. 3.설비 내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 4.토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 5.인접 도로 상태: 본 건은 북측으로 노폭 약 25m, 동측 및 남측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 6.토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 루원시티 도시개발구역 내에 위치하며, 현재 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가능합니다. 이는 향후 토지 관련 개발이나 활용 계획 수립 시 제약이 될 수 있습니다.

1.5. 권리 분석

1.5. 1.중복 사건: 본 건은 중복 사건으로 등록되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 2.대지권 미등기 및 주의사항:

본 건의 가장 중요한 권리상 특징은 대지권 미등기 상태라는 점입니다 [주어진 정보]. 이로 인해 실제 대지권의 유무 및 소유권 관계가 불확실할 수 있습니다.

주의사항으로 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없으나, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

채권자 보정서(2024.12.2.자)를 통해 대지 공유지분 및 대지 가격이 기재된 분양계약서 사본이 제출되었고, 한국토지주택공사로부터 토지대금 완납 사실에 대한 사실조회회신(2024.12.26.자)이 있어 권리 확보를 위한 근거 자료는 마련된 상태입니다.

과거 루원시티 개발 사업에서도 토지등기 미비로 인한 '반쪽짜리 아파트' 문제가 제기된 사례가 있어, 본 건의 대지권 확보 과정은 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 상권 분석

1.6. 1.루원시티 상권 특징: 루원시티는 인천의 신흥 주거 및 상업 중심지로 급부상하고 있습니다. 대규모 아파트 단지와 주상복합, 업무시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 다양한 프랜차이즈 매장(스타벅스, KFC 등)과 병원, 약국, 학원 등이 입점하며 상권이 점차 활성화되고 있습니다.

1.6. 2.주변 상업시설 및 수요: 본 건이 위치한 상업 지역은 근린생활시설 및 업무시설 용도로 개발되어 있어, 다양한 업종의 사업체 입점이 가능합니다. 주변 아파트 단지 및 업무시설 근로자를 대상으로 한 음식점, 편의점, 병의원 등의 수요가 높을 것으로 예상됩니다. '청년피자 루원시티 가정점' 오픈 등 주거 중심 상권의 외식 프랜차이즈 수요가 안정적인 지역입니다.

1.6. 3.가정역 역세권 효과: 인천지하철 2호선 가정역(루원시티역)과 매우 인접해 있어 역세권 상가로서의 가치가 높습니다. 향후 7호선 연장 개통 시 더블 역세권으로 발전하며 유동인구 증가 및 상권 활성화에 크게 기여할 것으로 보입니다.

1.7. 생활 정보

1.7. 1.주변 편의 시설: 가정역을 중심으로 다양한 상업 시설, 은행, 관공서(루원복합청사 예정) 등이 자리 잡고 있거나 계획 중에 있습니다. 바람꽃공원과 같은 녹지 공간도 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.7. 2.교통 및 인프라: 인천지하철 2호선 가정역을 도보로 이용할 수 있어 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 경인고속도로, 제3연륙교 등 광역 교통망 확충도 계획되어 있어 교통 편의성은 더욱 향상될 전망입니다.

1.8. 혐오시설 조사

인천 서구 가정동 루원시티 일대 주변 시설에 대한 조사를 실시한 결과, 본 건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 가원초등학교, 신현중학교 등 교육 시설과 바람꽃공원 같은 녹지 공간이 주변에 분포하고 있어 쾌적한 환경을 조성하는 데 기여하고 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

1.9. 1.대지권 미등기 및 토지권리 불확실성: 가장 중요한 리스크로, 대지권 등기가 완료되지 않아 소유권 이전 및 재산권 행사에 잠재적 제약이 발생할 수 있습니다. 관련 서류가 제출되었으나, 최종 등기 완료까지는 불확실성이 존재합니다.

1.9. 2.현재 공실 상태: 현장 조사 결과, 본 건을 포함한 해당 호실들이 모두 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵다는 점을 의미하며, 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요합니다.

1.9. 3.토지 이용 계획 미정리: 해당 필지가 지적 미정리 상태이며 토지이용계획확인서 발급이 불가하다는 점은, 향후 토지 관련 법규 적용이나 개발 계획 수립에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.9. 4.중복 사건 관련 절차: 중복 사건으로 진행되는 경우, 경매 절차나 명도 과정 등에서 예상치 못한 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 가정역 초역세권이라는 뛰어난 입지와 루원시티의 지속적인 개발 호재를 바탕으로 미래 가치가 기대되는 상가 물건입니다. 우수한 교통망과 풍부한 잠재 수요층을 기반으로 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 대지권 미등기라는 중대한 권리상 불확실성과 현재 공실 상태라는 점은 즉각적인 수익 창출과 재산권 행사 측면에서 주의가 필요한 부분입니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되고 관련 보정 자료가 제출된 점은 긍정적이나, 이 부분에 대한 철저한 법적 검토와 리스크 관리가 필수적입니다.

1.11. 투자 포인트

1.11. 1.역세권 입지 가치: 인천지하철 2호선 가정역과 근접하며, 향후 7호선 연장선 개통 시 더블 역세권으로 발전할 잠재력이 매우 높습니다. 이는 상가 투자에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다.

1.11. 2.루원시티 개발 수혜: 루원시티는 인천의 핵심 개발 지역 중 하나로, 지속적인 인구 유입과 인프라 확충으로 상권 활성화가 기대됩니다.

1.11. 3.잠재적 가치 상승: 현재 대지권 미등기 등의 문제로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 리스크 해소 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.11. 4.다양한 업종 임대 가능성: 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 사업체 유치가 가능하며, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.11. 5.공실 리스크 관리: 현재 공실 상태이나, 적극적인 임대 마케팅 및 합리적인 임대 조건 설정을 통해 신속하게 임차인을 확보하고 수익을 창출할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계