나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12568 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 300-14 선우행복한집12차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 주상용 및 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 주변 교통시설과의 연결
및 이용이 무난하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제4층 제402호로서,
사용승인 일자: 2004년 03월 23일
외벽: 벽돌 치장 마감 등.
내벽: 벽지 붙임 및 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 마감임

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 7미터, 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용
비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경12568 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 300-14 선우행복한집12차 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.47㎡ (약 11.03평)

토지지분: 36.465㎡ (약 11.03평)

건물 전용면적: 75.64㎡ (약 22.88평)

건물 지분: 75.64㎡ (약 22.88평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.4. 특수 물건 정보

특수물건정보: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용 및 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 주변 교통시설과의 연결성이 무난합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 연혁

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 구조로, 2004년 03월 23일에 사용승인되었습니다.

외벽은 벽돌 치장 마감 등이며, 내벽은 벽지 붙임 및 페인팅 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호 마감입니다.

2.4. 이용상태

본건은 다세대주택으로, 현재 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 7미터, 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

공부상 현황과의 차이는 없습니다.

2.10. 기타 참고사항

임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 강점주

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 06월 09일

확정일자: 2021년 04월 21일

배당신고일자: 2024년 11월 20일

대항력: 있음

비고: 임차인 강점주님은 전입일자(2021-06-09) 및 확정일자(2021-04-21)가 말소기준권리인 근저당권(2021-07-15)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리: 2021년 07월 15일 접수된 근저당권(채권자: 박경호, 채권금액: 50,000,000원)입니다.

경매 개시 권리: 2024년 12월 03일 접수된 강제경매개시결정(채권자: 강점주, 채권금액: 180,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 50,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본건의 경우, 임차인 강점주님이 대항력을 갖추고 있으나, 본건 강제경매의 신청 채권자이기도 합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수할 필요는 없을 것으로 분석됩니다. 다만, 임대차 관계의 특성상 법원 외 추가적인 확인이나 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 조건의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래된 탑동 820-1번지 (2004년식, 74.19㎡ 전용면적)는 185,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 탑동 784-6번지 (2003년식, 80.28㎡ 전용면적)는 183,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 탑동 765-4번지 (2020년식, 48.85㎡ 전용면적)는 215,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 본건과의 비교

본건은 2004년식, 75.64㎡ 전용면적으로, 탑동 820-1번지 거래 사례와 건축년도 및 면적이 유사합니다. 해당 거래가 185,000,000원에 이루어진 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 약 185,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주위로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

5.2. 주거 환경

조용한 주택가에 위치하고 있으며, 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용도 무난하여 주거 환경은 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 강점주가 대항력을 가지고 있으나, 본건 경매 신청 채권자이기도 하여 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계의 완전한 해소 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 군 관련 제한: 토지이용계획 상 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 향후 재건축이나 증축 시 관련 법규 적용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 탑동 소재의 다세대주택으로, 감정가 161,000,000원 대비 최근 실거래가 시세가 185,000,000원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나 본건 경매 신청 채권자이기도 하여 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 군 관련 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가: 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 무인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담이 없어 낙찰가의 실질적인 취득 비용이 낮습니다.

* 양호한 입지: 탑동초등학교 인근의 주거지대로, 교통 및 생활 환경이 무난합니다.

* 건축 후 약 20년 경과: 연식 대비 건물 상태는 보통 수준으로 예상되며, 향후 재건축 또는 리모델링 잠재력도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세, 감정가, 인수되는 보증금 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 적극적인 참여를 모두 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 (약 185,000,000원 ~ 190,000,000원)

* 감정가 (161,000,000원)

* 인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 경매 시장 상황 및 경쟁 강도를 감안하여 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 2.5% 높은 수준이며, 시장 가치보다는 약 10% 이상 낮은 금액으로, 시세 차익 확보를 위한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.