나이스옥션 법원경매 수원 2024타경89971 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 352-19 5층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "처인구청" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 본건인근은 다세대주택, 빌라, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층아파트내 603호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 하이샷시 이중창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

냉난방시설, 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 등고평탄한 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 8m 내외의 도로와 접하고 남측으로 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 주순점)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경89971 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 352-19 5층603호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.14㎡ (약 14.56평)

건물면적: 78.06㎡ (약 23.61평)

본 건은 5층 건물 중 5층에 위치한 구분건물입니다.

건축물대장상 전용면적: 78.06㎡ (약 23.61평)

건축물대장상 공급면적: 78.06㎡ (약 23.61평)

사용승인일: 1990년 3월 2일

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 (본건 5층)

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 하이샷시 이중창 등

이용 상태: 아파트로 이용 중

설비 내역: 냉난방시설, 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "처인구청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 빌라, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)의 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 4월 24일자 도봉세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (박영재, 2006-02-28)

* 소유권이전 (최창업, 2022-04-05)

* 주택임차권 (주순점, 2023-04-05 말소예정, 보증금 106,000,000원)

* 압류 (도봉세무서장, 2023-04-24)

* 압류 (계양세무서장, 2024-04-18)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-09-23, 신청채권액 109,614,876원)

등기부채권 총액: 106,000,000원 (주택도시보증공사의 경매 신청 금액)

3.2. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사가 임차인 '주순점'과 관련하여 등재되어 있습니다.

임차인: 주

보증금: 106,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 22일

확정일자: 2022년 2월 21일

배당신고일자: 2023년 12월 04일

제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않습니다.

다만, 임차인 관련하여 아래와 같은 특이사항이 있습니다.

주택도시보증공사(양도전:임차인 주순점)로부터 2026년 06월 09일에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이 확약서에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, HUG의 최종 처리 결과에 대한 확인이 필요합니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 건은 다세대주택, 빌라, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

처인구청 인근에 자리하여 행정기관 접근성이 양호하며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 내에서 기본적인 생활 인프라를 갖춘 곳으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 공공시설: 처인구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 시설에 대한 추가적인 조사를 통해 혐오시설 유무를 확인하시는 것이 좋습니다. 현재 제공된 정보만으로는 특이사항 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련 불확실성: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 실제 낙찰 후 HUG와의 최종 협의 및 처리 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 1990년 준공된 건물로, 향후 내부 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치한 아파트로, 처인구청 인근에 자리하고 있어 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계상 HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인 문제가 핵심이나, HUG의 확약서 내용에 따라 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 최종 처리 결과를 면밀히 확인해야 합니다.

건물 노후화 및 지역 특성을 고려하되, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 및 실거주 목적으로 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 확약서에 따른 임차 보증금 인수 리스크 완화 기대.

* 용인시 처인구 중심부 인근의 입지 조건.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 약 116,000,000원 ~ 130,500,000원 선입니다.

이 금액은 임차 보증금 인수 부담이 없을 것을 전제로 산정한 것으로, 실제 낙찰가 산정 시에는 주변 시세, 건물 상태, 투자 목적, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.